Juridik & skatt · 9 min

Reavinstskatt vid försäljning av spansk fastighet: guide för svenska säljare

2 June 2026 · Hansson & Hertzell

När du säljer en fastighet i Spanien ska du betala skatt på vinsten — både i Spanien och potentiellt i Sverige. Här är allt du behöver veta som svensk säljare.

Att sälja en fastighet i Spanien är inte bara en fråga om att hitta köpare och skriva kontrakt. Som säljare möts du av flera skattskyldigheter som du måste förstå i god tid. För svenska ägare som är icke-bosatta i Spanien är situationen särskilt viktig att känna till.

Två skatter att förhålla sig till

Vid försäljning av en spansk fastighet som icke-bosatt svensk ägare möter du normalt två skattetyper:

1. Spansk inkomstskatt för icke-bosatta (IRNR) — på realiserad vinst av fastighetsförsäljningen
2. Plusvalía municipal — kommunal markvärdeskatt (betalas till kommunen)

Den spanska inkomstskatten för icke-bosatta (IRNR)

Vinsten beräknas som skillnaden mellan försäljningspriset och det justerade anskaffningsvärdet. Anskaffningsvärdet inkluderar:

• Det ursprungliga köppriset
• Förvärvskostnader som du betalade (ITP/IVA, notarieavgifter, registreringskostnader, advokathonoraret)
• Dokumenterade förbättringar av fastigheten (inte underhåll)

Skattesatsen för EU-medborgare (inklusive svenska) är 19 % på nettovinsten.

Viktigt för icke-bosatta: Köparen är skyldig att hålla inne 3 % av köpeskillingen och betala detta direkt till den spanska skattemyndigheten (Agencia Tributaria). Detta är en förskottsbetalning för din skatt. Om den faktiska skatten är lägre återfår du mellanskillnaden; är den högre betalar du resten.

Plusvalía municipal

Plusvalía municipal är en lokal skatt som beräknas på ökningen av markvärdet under innehavsperioden — inte på den faktiska vinsten. Sedan 2021 kan säljare välja den beräkningsmetod som ger lägst skatt:

• Objektiv metod: Baseras på det katastrala markvärdet multiplicerat med koefficienter per år
• Verklig värdemetod: Om marknadsvärdet faktiskt sjunkit eller är oförändrat kan skatten bli noll

Betalas till kommunen (ayuntamiento) inom 30 dagar efter försäljningen.

Skattskyldighet i Sverige

Eftersom du är skattskyldig i Sverige som bosatt här behöver du också rapportera vinsten i din svenska deklaration. Det svenska-spanska skatteavtalet förhindrar dubbelbeskattning — skatten du betalt i Spanien kan normalt avräknas mot den svenska skatten.

I Sverige beskattas realisationsvinsten med 30 % kapitalinkomstskatt. Dock kan du kvitta mot eventuella förluster och utnyttja uppskovsavdraget om du köper ny bostad i Sverige.

Undantag och reduceringar

• Åldersundantag: Om du är över 65 år och har använt fastigheten som din primära bostad i minst 3 år kan du under vissa omständigheter vara befriad från IRNR
• Återinvestering: Reinvestering i ny permanentbostad kan ge skatteuppskov under vissa förutsättningar

Båda undantagen förutsätter att bostaden varit din permanenta bostad, inte en fritidsbostad. Det är avgörande: en semesterbostad som du besökt några veckor om året omfattas inte, hur många år du än ägt den. För de flesta svenska ägare av en fritidsbostad på Costa Blanca är alltså huvudregeln — 19 % på nettovinsten — den som gäller, och det är den siffran som ska ligga i kalkylen.

Om du däremot faktiskt har flyttat till Spanien, folkbokfört dig på adressen och blivit skattemässigt bosatt gäller andra regler. Då prövas frågan mot spansk inkomstskatt (IRPF) i stället för IRNR, och kraven på vad som räknas som permanentbostad prövas mot din faktiska bosättning. Gränsdragningen är inte alltid självklar och bör stämmas av med ett ombud i god tid före försäljningen, inte efter.

Praktiska tips för säljare

Spara all dokumentation: köpehandlingar, kvitton på förbättringsarbeten, fakturor på advokat- och notarieavgifter. Dessa handlingar är avgörande för att minimera den beskattningsbara vinsten. Anlita en spansk gestoría eller skatteadvokat som hanterar IRNR-deklarationen och återkravet av eventuell överskjutande källskatt.

Räkneexempel: en lägenhet köpt 2016, såld 2026

Siffrorna blir tydligare med ett konkret fall. Antag en lägenhet i Torrevieja som köptes 2016 för 180 000 € och säljs 2026 för 265 000 €.

Två saker är värda att notera. Den första: förvärvskostnaderna på 21 700 € sänkte skatten med drygt 4 100 € (21 700 × 19 %). Utan kvitton hade den summan inte kunnat dras av. Den andra: den innehållna 3 %-en täckte nästan hela skatten. Hade vinsten varit mindre — säg 25 000 € — hade skatten blivit 4 750 €, alltså lägre än de innehållna 7 950 €, och du hade haft en fordran på skattemyndigheten i stället för en skuld. Säljer du med förlust är hela beloppet återkravsbart.

Vad du får räkna in — och vad du inte får

Skillnaden mellan förbättring och underhåll avgör hur stor din avdragsgilla post blir. Den spanska skattemyndigheten är restriktiv: det som återställer bostaden till ursprungligt skick är underhåll, det som höjer standarden eller utökar ytan är förbättring.

En faktura utan entreprenörens NIF och utan moms räknas i praktiken inte. Det är den vanligaste anledningen till att renoveringar som faktiskt utförts inte går att dra av tio år senare.

Tidsplan efter tillträdet — vem gör vad, och när

Om du har en fordran på skattemyndigheten — alltså om de innehållna 3 % översteg din faktiska skatt — begärs återbetalningen i samma Modelo 210. Räkna med att handläggningen tar tid och att ett spanskt bankkonto i ditt eget namn underlättar betydligt. Stäng inte det spanska kontot vid försäljningen; behåll det tills återbetalningen är på plats.

Marknadsläget 2026 och vad det betyder för dig som säljer

Under första halvåret 2026 föll antalet bostadsaffärer i Spanien med ungefär 8 % jämfört med samma period året innan, samtidigt som prisnivån steg 15,2 % nominellt under andra kvartalet enligt Tinsas IMIE-index. Kombinationen är ovanlig och har två praktiska följder för en säljare.

Den första är att vinsten — och därmed skatten — blir högre än många räknat med. En bostad köpt före prisuppgången har ett anskaffningsvärde som inte följt med, och 19 % av mellanskillnaden är en verklig kostnad som ska finnas i kalkylen innan du accepterar ett bud.

Den andra är att färre affärer betyder längre försäljningstid och större skillnad mellan begärt och betalt. Utropspriser på portalerna ligger typiskt 5–15 % över de priser som faktiskt registreras hos notarien. Sätter du utgångspriset efter vad grannens bostad annonseras för i stället för vad den såldes för blir resultatet en lång liggtid följd av en prissänkning.

Sedan den 1 juni 2026 är dessutom överlåtelseskatten i Valencianaregionen 9 % i stället för 10 %. Det påverkar inte din skatt som säljare, men det sänker köparens totala inträdeskostnad med ungefär en procent av priset — ett argument som är värt att nämna i förhandlingen.

Valutaeffekten för dig som bor i Sverige

Du säljer i euro men lever i kronor. Med EUR/SEK omkring 11 motsvarar en försäljning på 265 000 € cirka 2,9 miljoner kronor. En svag krona som höjer kostnaden för den som ska köpa i Spanien höjer på samma sätt utfallet för den som säljer och växlar hem.

Den svenska kapitalvinstberäkningen görs dock i kronor, med anskaffningsvärdet omräknat till kursen på köpdagen och försäljningen till kursen på försäljningsdagen. Har kronan försvagats mellan köp och försäljning uppstår därför en valutaeffekt som slår igenom i den svenska beräkningen även om europriset varit oförändrat. Det är en post som regelmässigt förbises och som kan uppgå till betydande belopp för den som köpte för tio år sedan.

Vanliga misstag som kostar pengar

• Kastar kvittona från köpet. Utan dem försvinner ett avdrag som i exemplet ovan var värt drygt 4 100 €.
• Betalar svart för renoveringar. Ingen faktura, inget avdrag, och en högre vinst att beskatta vid försäljningen.
• Stänger det spanska bankkontot direkt efter tillträdet. Återbetalningen av överskjutande källskatt behöver någonstans att landa.
• Glömmer plusvalían. Den ska betalas inom 30 dagar och är säljarens ansvar, även om köparen ibland förskotterar den.
• Missar avräkningen i den svenska deklarationen. Den spanska skatten avräknas mot den svenska — begär det, annars betalar du i praktiken mer än nödvändigt.
• Räknar inte med valutaeffekten i den svenska kapitalvinstberäkningen.

Checklista inför försäljningen

1. Leta fram escrituran, ITP- eller IVA-kvittot, notariefakturan och ombudsarvodet från köpet.
2. Samla fakturor på alla förbättringsarbeten — kontrollera att entreprenörens NIF och moms framgår.
3. Be ditt ombud räkna fram en preliminär vinst och skatt innan du sätter utgångspriset.
4. Kontrollera att din IRNR-deklaration (Modelo 210) är inlämnad för samtliga innehavsår; brister upptäcks vid försäljningen.
5. Bestäm vem som betalar plusvalían och skriv in det i kontraktet.
6. Behåll det spanska bankkontot tills eventuell återbetalning kommit in.
7. Ta med den svenska deklarationen och avräkningen i planeringen redan från början.

Redo att gå vidare? Se våra bostäder på Costa Blanca eller få en värdering.

Relaterade guider

Om du är mitt i en köpprocess går dessa in på angränsande delar mer i detalj:

• Fastighetsskatt i Spanien: komplett guide för svenska köpare 2026
• Spanska fastighetsskatter förklarade — vad du betalar som utländsk köpare
• Guldvisumet är avvecklat — alternativen för uppehållstillstånd i Spanien 2026
• Arvsskatt i Spanien för icke-bosatta: vad fastighetsägare måste veta

Se våra aktuella objekt på Costa Blanca eller hör av dig.

Ur vårt utbud

Nyckelfärdigt på Costa Blanca just nu

Färdigbyggda nybyggen med garantier — inget att renovera, ingen väntan på byggstart.

Flytta in nu

Avileses · 1 - 3 sovrum

Edificio Nuestra Señora del Carmen

från €82 000

Flytta in nu

L'Alfás del Pi · 1 - 3 sovrum

THE COMM Senior Living

från €149 000

Flytta in nu

Algorfa · 1 - 3 sovrum

La Vista Algorfa

från €158 202

Flytta in nu

Torrevieja · 0 sovrum

Apartments Palangre Beach

från €160 000

Flytta in nu

Hondón de las Nieves · 1 - 3 sovrum

Edificio Cierna

från €175 000

Flytta in nu

Hondón de las Nieves · 2 - 3 sovrum

Vineyard Views

från €185 000

Se all nyproduktion →