Legal & Tax · 9 min läsning

Spanska fastighetsskatter förklarade — vad du betalar som utländsk köpare

15 March 2026 · Hansson & Hertzell

En klar genomgång av alla skatter och avgifter du möter när du köper, äger och säljer en fastighet i Spanien — förklarat för svenska köpare.

# Spanska Fastighetsskatter Förklarade: Vad Svenska Köpare Behöver Veta

Att köpa fastighet i Spanien innebär att du möter ett antal skatter som du kanske inte känner igen från Sverige. Förståelse för de spanska skatterna — både engångsskatter vid köpet och löpande skatter som ägare — är avgörande för att beräkna din verkliga totalkostnad och undvika obehagliga överraskningar. Den här guiden förklarar alla relevanta skatter på ett lättbegripligt sätt.

Skatter vid Fastighetsköpet

ITP — Overföringsskatt (Begagnad Fastighet)

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) är den viktigaste engångsskatten vid köp av begagnad fastighet i Spanien. I Valencianaregionen — som inkluderar hela Costa Blanca — är ITP-satsen 10% av köpeskillingen.

Exempel: Köper du en lägenhet för 200 000 euro betalar du 20 000 euro i ITP. Denna skatt betalas av köparen, inte säljaren.

ITP ska betalas till skattemyndigheten (Agencia Tributaria) inom 30 dagar efter slutköpet hos notarien.

IVA och AJD — Nyproduktion

Om du köper en nyproducerad fastighet direkt från en byggherre gäller inte ITP utan istället:

• IVA (moms): 10% på bostadsfastigheter (normalt 21% gäller inte för bostäder)
• AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): 1,5% i Valencianaregionen

Totalt innebär det 11,5% i skatt på nyproduktion. Observera att IVA betalas till byggherren (som vidareför det till skattemyndigheten), medan AJD betalas separat.

Övriga Engångskostnader vid Köpet

Utöver skatterna tillkommer:

| Kostnad | Ungefärlig nivå | |---|---| | Notarieavgift | 0,2–0,5% av köpeskillingen | | Fastighetsregistreringsavgift | 0,1–0,3% | | Advokatarvode | 1–1,5% | | Bolånekostnader (om tillämpligt) | 0,5–1% |

Räkna med 12–13% totalt utöver köpeskillingen för att täcka alla skatter och avgifter vid ett kontantköp av begagnad fastighet.

Löpande Skatter som Fastighetsägare i Spanien

IBI — Kommunal Fastighetsskatt

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) är den spanska fastighetsägarens grundskatt, jämförbar med den svenska fastighetsskatten. Den beräknas på fastighetens katastervärde (valor catastral), ett officiellt värde som normalt är 30–70% lägre än marknadsvärdet.

Skattsatsen varierar per kommun men ligger normalt mellan 0,4% och 1,1% av katastervärdet. En lägenhet med katastervärde 80 000 euro i Torrevieja genererar typiskt 320–640 euro i IBI per år. IBI betalas normalt i september–november och belastar automatiskt ditt spanska bankkonto om du har autogiro inrättat.

IRNR — Skatt för Icke-Bosatta

IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) är den viktigaste skatten att förstå för svenska fastighetsägare som inte är bosatta i Spanien.

Om du inte hyr ut fastigheten: Du betalar en schabloniserad inkomstskatt baserad på fastighetens katastervärde. Skattsatsen är 24% (eller 19% för EU/EES-medborgare) av ett schablonbelopp som normalt beräknas som 1,1% av katastervärdet.

Exempel: Katastervärde 90 000 euro × 1,1% = 990 euro schablonbelopp. 19% av 990 euro = 188 euro i IRNR per år.

Om du hyr ut fastigheten: Du betalar 19% (EU/EES-medborgare) på faktiska hyresintäkter. Du får dra av direkta kostnader kopplade till uthyrningen — elräkningar, förvaltningsarvoden, reparationer och en proportionell del av bolåneräntan.

IRNR deklareras via Modelo 210 och ska lämnas in:

• Kvartalsvis om du har hyresintäkter
• Senast 31 januari för schablonbeskattning (föregående år)

Plusvalía Municipal — Kommunal Värdestegringsskatt

Plusvalía (IIVTNU) tas ut av kommunen när en fastighet säljer. Det är säljaren — inte köparen — som betalar denna skatt. Skatten beräknas på ökningen av fastighetens katastervärde under den tid ägaren innehaft fastigheten.

Sedan 2021 kan säljaren välja den beräkningsmetod som ger lägst skatt: antingen den traditionella schablonmetoden eller den faktiska värdestegringsmetoden. Om fastigheten inte ökat i katastervärde sedan köpet kan skatten vara noll.

Förmögenhetsskatt (Patrimonieskatt)

España tar ut förmögenhetsskatt på tillgångar överstigande fribeloppet. I Valencianaregionen är fribelopet 500 000 euro per person med ett extra fastighetsfribelop på 300 000 euro för din primära bostad (men du är inte bosatt i Spanien, så detta fribelop gäller inte).

Praktiskt innebär det att en icke-resident med enbart en fritidsfastighet under 500 000 euro vanligtvis inte betalar förmögenhetsskatt. Förmögenhetskattedeklaration lämnas via Modelo 714 senast 30 juni.

Skatteplanering: Tips för Svenska Fastighetsägare

Anlita en spansk skatteexpert. De spanska skattereglerna ändras regelbundet och interaktionen med de svenska reglerna är komplex. En revisor med specialisering på icke-residenta spanska fastighetsägare kostar normalt 150–300 euro per år för grundläggande compliance och är nästan alltid värd pengarna.

Sätt upp autogiro för IBI. Många kommuner lägger till avgifter och räntor om IBI betalas sent. Autogiro från ditt spanska bankkonto är det enklaste sättet att undvika detta.

Dokumentera alla köpkostnader noggrant. Vid en framtida försäljning av fastigheten kan du dra av ursprunglig köpeskilling plus alla dokumenterade transaktionskostnader (ITP/IVA, notarie, advokat) från försäljningsintäkten när du beräknar kapitalvinsten. Spara alla kvitton och fakturor.

Förstå det svensk-spanska skatteavtalet. Sverige och Spanien har ett dubbelbeskattningsavtal som generellt innebär att inkomster beskattas i landet där fastigheten ligger, med avräkningsrätt i Sverige. Hyresintäkter från din spanska fastighet ska redovisas i din svenska deklaration men du undviker dubbelbeskattning.

Vanliga Frågor om Spanska Fastighetsskatter

Kan jag bli skattemässigt bosatt i Spanien och slippa IRNR? Ja. Om du spenderar mer än 183 dagar per kalenderår i Spanien klassificeras du normalt som skattemässigt bosatt (residente fiscal). Du betalar då spansk inkomstskatt (IRPF) istället för IRNR. Bosatta betalar lägre skatt på hyresintäkter (progressiv skala 19–47%) och kan dra av fler kostnader. Men du lämnar också den svenska skatteplikten om du uppfyller skatteverkets utflyttningskriterier.

Vad händer om jag inte deklarerar min spanska fastighet? Den spanska skattemyndigheten (AEAT) har systematiskt utökat kontrollen av icke-residenta fastighetsägare. Oredovisad IRNR kan resultera i efterbeskattning plus ränta (4% per år) plus tillägg på 10–150% beroende på om skattemyndigheten hittar skatten eller du självmant rättar. Det är alltid billigare att deklarera korrekt från början.

Är det möjligt att undvika spansk skatt genom att äga fastigheten via ett bolag? Bolagsägande av en spansk fritidsfastighet (SL eller AB) var populärt historiskt men har blivit ineffektivt sedan Spanien infört strängare regler. Bolag som äger fastigheter som används av ägaren personligt betraktas som uthyrande sin fastighet till marknadsränta, vilket skapar en skatteplikt. Bolagsägande kan vara motiverat i vissa specifika situationer — rådfråga en specialist.

Hur beräknas kapitalvinstskatten när jag säljer? Som icke-resident betalar du 19% i kapitalvinstskatt (EU/EES-medborgare) på nettovinstöver. Nettovinsten = försäljningspris minus ursprungligt köpspris minus transaktionskostnader vid köpet minus dokumenterade förbättringskostnader. Observera att köparen håller inne 3% av köpeskillingen och betalar detta direkt till spanska skattemyndigheten som preliminärskatt — du som säljare får sedan tillbaka överskottet eller betalar mellanskillnaden via Modelo 210.

---

Spansk Skatt vid Arv och Gåva

Om du planerar att överlåta din spanska fastighet till barn eller andra arvtagare är det viktigt att förstå den spanska arvs- och gåvoskatten (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ISD).

I Valencianaregionen är arvsskatten progressiv, men regionen har infört en 99% reduktion för direkta arvingar (make/maka, barn, barnbarn). I praktiken betalar de närmaste arvingarna nästan ingen spansk arvsskatt. Mer avlägsna arvtagare kan däremot möta högre skatt.

Observera att Sverige kan ta ut kapitalvinstskatt när fastigheten säljs av arvtagarna, baserat på marknadsvärdet vid arvet.

Nyttiga Datum och Tidsfrister för Skattebetalning

Det svenska skatteåret är kalenderår, och de spanska Modelo 210-deklarationerna som gäller IRNR ska lämnas in enligt följande schema:

| Period | Deklarationsfrist | Avser | |---|---|---| | Q4 (okt–dec föregående år) | 31 januari | Schablonbeskattning (ingen uthyrning) | | Q1 (jan–mar) | 20 april | Hyresintäkter | | Q2 (apr–jun) | 20 juli | Hyresintäkter | | Q3 (jul–sep) | 20 oktober | Hyresintäkter | | Q4 (okt–dec) | 20 januari | Hyresintäkter | | Kapitalvinst vid försäljning | 4 månader efter avslut | Försäljningsvinst |

Förmögenhetsskatt (Modelo 714) lämnas in senast 30 juni och gäller förmögenheter per den 31 december föregående år.

Praktisk Checklista för Skatteefterlevnad

• [ ] Ansök om NIE innan köpet
• [ ] Öppna spanskt bankkonto
• [ ] Registrera dig som icke-resident fastighetsägare hos spansk skattemyndighet
• [ ] Anlita en spansk revisor/gestor för IRNR och eventuell förmögenhetsskatt
• [ ] Sätt upp autogiro för IBI
• [ ] Spara alla kvitton från köpprocessen (advokatkostnader, notarieavgifter, ITP-bevis)
• [ ] Om du hyr ut: ansök om turistlicens och rapportera hyresintäkter kvartalsvis
• [ ] Kontrollera varje år att Modelo 210 är inlämnad i tid

Spanska Skatter på Lång Sikt: Vad Förändrar sig?

Skattereglerna för icke-residenta fastighetsägare i Spanien är relativt stabila men har förändrats några gånger under det senaste decenniet. Det är viktigt att ha en revisor som håller sig uppdaterad:

• 2024 — Valencianaregionen behöll sin 10%-nivå för ITP trots diskussioner om höjning
• 2024 — Guldvisaprogrammet avslutades för fastighetsköp; ersatta med andra visaalternativ
• 2023 — Regler för beräkning av Plusvalía ändrades för att gynna säljare i stagnerade marknader
• 2021 — Plusvalía-beräkningsmetoden reformerades efter spansk domstol ogiltigförklarade den tidigare modellen

Håll dig uppdaterad via din spanska revisor och rådfråga din advokat om du planerar att köpa, hyra ut, eller sälja.

Jämförelse: Skattebörda för Icke-Resident vs Resident i Spanien

En vanlig fråga bland svenska fastighetsköpare är om det lönar sig skattemässigt att bli registrerad bosatt i Spanien. Svaret beror på din individuella situation, men här är en generell jämförelse:

| Skattetyp | Icke-resident (EU/EES) | Resident | |---|---|---| | Inkomstskatt på hyra | 19% av bruttohyra | 19–47% progressivt, men med avdragsrätt | | Schablonbeskattning | 1,1% × katastervärde × 19% | Ej tillämplig | | Kapitalvinstskatt | 19% | 19–26% (progressiv) | | Förmögenhetsskatt | Tillämplig på spanska tillgångar | Tillämplig på globala tillgångar | | Skatteverkets kontroll | Modelo 210 | Modelo 100 (full IRPF) |

Att bli skattemässigt bosatt i Spanien kan vara fördelaktigt om du har höga hyresintäkter och stora avdragsgilla kostnader (bolåneräntor, förvaltningsavgifter, renovering). Men det innebär att du lämnar den svenska skattemässiga hemvisten, vilket har stora konsekvenser för din totala skatteplanering.

Konsultera alltid en revisor med erfarenhet av både svensk och spansk skattelagstiftning innan du fattar ett sådant beslut.

Praktiska Skattetips från Erfarna Costa Blanca-ägare

Tips 1: Betala IRNR i tid. Den spanska skattemyndigheten (AEAT) har blivit alltmer effektiv på att identifiera icke-residenta fastighetsägare som inte lämnat in Modelo 210. Räntan på obetald skatt är 4% per år plus tillägg.

Tips 2: Behåll kvitton på förbättringar. Om du renoverar köket, installerar ny pool eller uppgraderar el-installationen, spara alla fakturor. Vid försäljning kan dessa kostnader läggas till anskaffningsvärdet och sänka kapitalvinsten.

Tips 3: Kontrollera fastighetens katastervärde. Katastervärdet styr din IBI och IRNR-schablonberäkning. Om det verkar orealistiskt högt kan du begära en omprövning hos det kommunala katastrkontoret (Gerencia de Catastro).

Tips 4: Uthyrning via plattformar rapporteras automatiskt. Airbnb och Booking.com rapporterar numera uthyrningsintäkter till spanska skattemyndigheten. Försök att dölja hyresintäkter är riskfyllt och kan leda till kännbara böter.

Sammanfattning: Skatter att Planera För

Att äga fastighet i Spanien som svensk medborgare är fullt hanterbart ur ett skattemässigt perspektiv, men det kräver ordning och rätt kompetens. De tre viktigaste åtgärderna är: anlita en spansk revisor, sätt upp autogiro för IBI, och lämna in Modelo 210 i tid varje år. Med dessa grundpelare på plats undviker du 95% av de problem som svenska fastighetsägare i Spanien stöter på.

Hansson & Hertzell: Din Partner för Skatteplanering i Spanien

Vi samarbetar med erfarna spanska skattejurister och revisorer som specialiserar sig på icke-residenta skandinaviska fastighetsägare. Vi kan hjälpa dig att förstå din skattemässiga position innan köpet och koppla dig till rätt specialist för löpande compliance.

Kontakta oss för mer information, eller bläddra bland våra aktuella fastigheter på Costa Blanca.