Legal e impuestos · 12 min
Impuestos sobre la Propiedad en España para Compradores Extranjeros
12 January 2026 · Hansson & Hertzell
Desde el impuesto de transmisiones hasta la declaración anual — una guía completa de todos los impuestos españoles aplicables a compradores extranjeros de propiedades en España.
Los impuestos son la parte menos glamurosa de la compra inmobiliaria, pero ignorarlos es un error frecuente y costoso. Como comprador extranjero de una propiedad española, se enfrenta a obligaciones fiscales que conviene conocer desde el principio. Esta guía describe toda la fiscalidad aplicable de forma clara y práctica.
Impuestos en la Compra
ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Segunda Mano)
Si compra una propiedad de segunda mano en la Comunitat Valenciana (que incluye la Costa Blanca), paga el ITP al 9% sobre el precio de compra o el valor de referencia catastral (el mayor de los dos).
Ejemplo: precio de compra 200.000 € → ITP 20.000 €.
IVA + AJD — Para Obra Nueva
Para obra nueva se aplica:
- IVA: 10% del precio de compra
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): 1,5% en la Comunitat Valenciana
Ejemplo: obra nueva 250.000 € → IVA 25.000 € + AJD 3.750 € = 28.750 € en total.
Gastos de Notaría e Inscripción Registral
- Honorarios notariales: 0,5–1%
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: 0,3–0,5%
Impuestos Anuales para Propietarios
IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Impuesto municipal anual calculado sobre el valor catastral de la propiedad. Para un apartamento típico en la Costa Blanca: 300 a 800 €/año.
IRNR — Impuesto sobre la Renta de No Residentes
Como propietario extranjero que no reside en España, está sujeto a tributación en España incluso si no alquila la propiedad.
Si no alquila la propiedad: España le imputa una renta del 1,1% del valor catastral (si está actualizado). Sobre ese importe paga el 19% (tipo UE).
Ejemplo: valor catastral 120.000 € × 1,1% = 1.320 € de renta imputada × 19% = aprox. 251 €/año.
Si alquila la propiedad: 19% sobre la renta neta de alquiler (ingresos menos gastos deducibles). Declaración trimestral.
Gastos deducibles (alquiler):
- Intereses hipotecarios
- Cuotas de comunidad
- Seguro
- Gastos de gestión
- Amortización (3% anual sobre el valor de construcción)
- Gastos de mantenimiento y reparación
Impuestos en la Venta
Plusvalía Municipal
En la venta, el vendedor paga el impuesto municipal sobre el incremento del valor del suelo (plusvalía). El importe varía según el municipio y el tiempo de titularidad.
Ganancias Patrimoniales
La ganancia (precio de venta menos precio de compra más gastos e inversiones) tributa al:
- Residentes UE: 19%
- No residentes UE: 24%
Si el vendedor es no residente, el comprador retiene el 3% del precio de compra como pago a cuenta del impuesto.
El Convenio de Doble Imposición
España tiene convenios de doble imposición con la mayoría de países europeos. Los principios básicos:
- Las rentas procedentes de inmuebles españoles (alquileres, renta imputada) tributan en España
- Las ganancias patrimoniales por venta de inmuebles españoles tributan en España
- Puede deducir el impuesto pagado en España en su declaración de origen
- Se evita la doble imposición
Declare siempre su propiedad española a su asesor fiscal en su país de origen.
Calendario Fiscal Práctico
| Impuesto | Período | Plazo |
|---|---|---|
| IRNR (uso propio) | Anual | 31 de diciembre |
| IRNR (alquiler trimestral) | Trimestral | Día 20 del mes siguiente |
| IBI | Anual | Agosto–noviembre |
| Plusvalía | En venta | Dentro de 30 días de la escritura |
Preguntas Frecuentes
¿Debo declarar en España si no uso la propiedad? Sí. Todo propietario de un inmueble español que no resida en España debe presentar declaración anual del IRNR — incluso si la propiedad está vacía.
¿Puedo comprar a través de una sociedad? Es posible pero complejo. Para la mayoría de compradores particulares, los costes de la estructura no justifican los beneficios. Consulte a un especialista.
¿Cómo encuentro un asesor fiscal fiable en la Costa Blanca? Podemos recomendarle asesores fiscales bilingües con experiencia en compradores internacionales activos en la Costa Blanca. Pregúntenos en su primera consulta.
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Calendario fiscal del propietario no residente
Conviene tener claras las fechas, porque los plazos del IRNR no coinciden con los del IRPF español ni con los de la mayoría de países de origen:
| Impuesto | Cuándo se presenta | Modelo |
|---|---|---|
| IRNR sobre renta imputada (sin alquilar) | Todo el año natural siguiente | 210 |
| IRNR sobre rentas de alquiler | Trimestral (enero, abril, julio, octubre) | 210 |
| IBI municipal | Según ayuntamiento, normalmente entre septiembre y noviembre | Recibo municipal |
| Tasa de basuras | Anual o semestral, según municipio | Recibo municipal |
El IBI y la tasa de basuras se pueden domiciliar en la cuenta española, y es lo más recomendable: los recibos impagados generan recargo y, con el tiempo, pueden acabar en un embargo sobre la propia vivienda.
Cómo se calcula la renta imputada
Es el concepto que más sorprende a los compradores extranjeros: Hacienda considera que una vivienda a tu disposición genera un beneficio, aunque no la alquiles ni la uses.
La base es el valor catastral, no el precio de compra. Se aplica el 1,1 % si el valor catastral se ha revisado en los últimos diez años, o el 2 % en caso contrario. Sobre esa cantidad se paga el 19 % si resides en la UE, Islandia o Noruega, y el 24 % en el resto de casos.
Ejemplo: una vivienda con valor catastral de 100.000 € y revisión reciente genera una base de 1.100 €, sobre la que un residente de la UE paga 209 € al año.
Si alquilas: qué cambia
Los residentes en la UE pueden deducir los gastos asociados al alquiler (comunidad, IBI, seguro, suministros, amortización, intereses de hipoteca) y tributan al 19 % sobre el beneficio neto. Los residentes fuera de la UE tributan al 24 % sobre los ingresos brutos, sin posibilidad de deducir gastos: una diferencia sustancial que conviene calcular antes de decidir la estructura de compra.
Recuerda además que el alquiler de corta estancia exige Licencia Turística en la Comunitat Valenciana, y que operar sin ella acarrea sanciones de hasta 60.000 €.
Errores que salen caros
No presentar el 210 porque la vivienda está vacía. La obligación existe igualmente. Es la infracción más común entre propietarios extranjeros y genera recargos que se acumulan año tras año.
Usar el precio de compra en lugar del valor catastral. El cálculo se hace siempre sobre el valor catastral que figura en el recibo del IBI.
Olvidar el reparto entre cotitulares. Si la vivienda está a nombre de dos personas, cada una presenta su propio modelo 210 por su porcentaje de titularidad.
Para el resto de la fiscalidad de la operación, consulta la guía de impuestos al comprar, el desglose de gastos de compra y, si estás empezando, la guía completa de compra. Puedes ver también nuestras viviendas disponibles o contactar con nosotros.
Residente o no residente: la frontera de los 183 días
Toda la fiscalidad anterior parte de una premisa: que no eres residente fiscal en España. La frontera es clara sobre el papel — más de 183 días al año en territorio español, o tener aquí el núcleo principal de tus intereses económicos — pero en la práctica genera muchas dudas entre quienes pasan medio año en la Costa Blanca.
Si cruzas esa frontera, cambia todo el esquema: dejas de presentar el modelo 210 y pasas al IRPF español, declarando tu renta mundial, con obligación adicional de informar sobre bienes en el extranjero (modelo 720) por encima de determinados umbrales. Es una decisión con consecuencias importantes, y conviene analizarla con un asesor fiscal antes de que los días se acumulen, no después.
Qué revisar cada año
Un repaso anual de quince minutos evita casi todos los problemas: comprobar que el IBI se ha cobrado correctamente, verificar que el valor catastral no ha sido revisado (cambiaría la base del IRNR), confirmar que el modelo 210 se presentó dentro de plazo y revisar que los datos bancarios domiciliados siguen vigentes.
Si la vivienda ha cambiado de titularidad, se ha heredado o se ha incorporado un cotitular, todos esos elementos afectan a la declaración y conviene actualizarlos antes del siguiente ejercicio.
Gastos recurrentes más allá de los impuestos
Los impuestos son solo una parte del coste anual de mantener una vivienda en la Costa Blanca. A ellos se suman los gastos de comunidad (habitualmente 40-150 € al mes según si hay piscina, ascensor y jardín), el seguro de hogar (200-500 € anuales), los suministros con su parte fija aunque la vivienda esté vacía, y el mantenimiento propio de una segunda residencia: revisión tras el invierno, limpieza y, si hay piscina privada, su tratamiento periódico.
Sumado todo, un apartamento medio de dos dormitorios genera un coste anual de propiedad de entre 1.500 y 2.800 €, y una villa con piscina y jardín puede duplicar esa cifra. Conviene calcularlo antes de comprar y no después, sobre todo si la vivienda va a estar desocupada buena parte del año.
Dónde acudir si tienes dudas
La fiscalidad de no residentes cambia con cierta frecuencia y las diferencias entre comunidades autónomas son relevantes. Un asesor fiscal con experiencia en no residentes suele costar entre 150 y 300 € al año por la presentación de los modelos, una cifra pequeña frente al coste de un recargo o de una declaración mal planteada durante varios ejercicios.
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