Legal & Tax · 9 min de lecture
Fiscalité de l'achat immobilier en Espagne : guide pour les acheteurs français 2026
12 August 2026 · Hansson & Hertzell
Droits de mutation, IBI, IRNR et votre bien dans l'IFI — le guide complet 2026 de la fiscalité de l'achat immobilier en Espagne pour les acheteurs français.
Réponse courte : en tant qu'acheteur français, vous êtes imposé à trois moments — à l'achat, chaque année de détention, et à la revente. La plupart des guides ne citent que l'impôt foncier annuel (IBI) et oublient les deux postes les plus lourds : la taxe d'acquisition (jusqu'à environ 10 % du prix) et la façon dont votre bien espagnol entre dans votre IFI en France. Ce guide couvre les trois niveaux, avec de vrais chiffres, ainsi que la convention fiscale France-Espagne qui évite la double imposition.
C'est exactement le calcul que nous établissons pour chaque bien avant qu'un client ne fasse une offre — pour que vous connaissiez votre coût total, pas seulement le prix affiché. Sur la Costa Blanca, l'acheteur est presque toujours étranger : ces chiffres sont le quotidien de notre agence.
1. Les taxes à l'achat — le poste le plus sous-estimé
Ce que vous payez dépend entièrement du fait que le bien soit neuf ou ancien (revente).
Bien ancien — ITP (droits de mutation) : Dans la région de Valence (où se trouve la Costa Blanca), les droits de mutation Impuesto de Transmisiones Patrimoniales s'élèvent normalement à 10 % du prix d'achat. Pour un appartement ancien à 200 000 €, cela représente 20 000 € d'ITP à lui seul. La base est la plus élevée entre le prix d'achat et la valeur de référence officielle (valor de referencia) : si vous achetez nettement en dessous de cette valeur, l'administration peut redresser. Faites vérifier ce point par votre avocat avant la signature.
Bien neuf — IVA + AJD : En achetant directement au promoteur (première livraison), vous ne payez pas l'ITP mais la IVA (TVA) de 10 % plus l'*AJD (droit de timbre, Actos Jurídicos Documentados, ~1,5 %) à Valence — soit environ 11,5 %*. Pour un terrain, la IVA serait de 21 % ; pour un logement, elle est de 10 %. Le neuf est donc un peu plus taxé à l'achat que l'ancien, mais il offre des garanties (dix ans sur la structure), une meilleure étiquette énergétique et aucun coût de rénovation.
2. Les taux varient selon la communauté autonome
Un point que beaucoup de guides oublient : l'ITP et l'AJD sont fixés par chaque communauté autonome (comunidad autónoma). La Costa Blanca dépend de Valence (ITP 10 %, AJD 1,5 %). À titre de comparaison :
- Valence (Costa Blanca) : ITP 10 % · AJD 1,5 %
- Région de Murcie (limitrophe) : ITP 8 % · AJD 1,5 %
- Andalousie (Costa del Sol) : ITP 7 % · AJD 1,2 %
- Communauté de Madrid : ITP 6 % · AJD 0,75 %
La IVA sur le neuf (10 %) est nationale et ne change pas ; l'AJD, si. Deux biens quasi identiques peuvent donc être taxés différemment à cause d'une simple frontière provinciale. C'est précisément pourquoi de plus en plus d'acheteurs français regardent aussi la Murcie voisine : climat et plages comparables, prix plus bas et 2 % de droits de mutation en moins.
3. Frais annexes en plus de la taxe
- Notaire (notario) : 600–1 200 €
- Registre foncier / inscription (registro de la propiedad) : 400–800 €
- Avocat (abogado, vivement conseillé) : environ 1 % du prix
- Gestoría (gestion administrative) : 300–500 €
- Numéro NIE (identifiant fiscal étranger, obligatoire pour acheter) : faible, mais à demander tôt
En Espagne, les frais d'agence sont habituellement payés par le vendeur, pas par l'acheteur — à la différence de la France. Comptez au total 11 à 13 % au-dessus du prix en taxe et frais. C'est le montant à budgéter, pas seulement le prix affiché. Avec un prêt espagnol, ajoutez les frais d'expertise et d'ouverture.
4. Exemple chiffré — le vrai coût d'un bien à 250 000 €
Prenons un appartement neuf avec piscine dans la région de Torrevieja à 250 000 €.
- IVA (10 %) : 25 000 €
- AJD (1,5 %) : 3 750 €
- Notaire : env. 900 €
- Inscription : env. 600 €
- Avocat (1 %) : 2 500 €
- Gestoría : env. 400 €
Coût total d'acquisition : environ 283 150 € — soit près de 13 % au-dessus du prix. Pour une villa ancienne au même prix, l'IVA/AJD disparaît au profit de l'ITP 10 % (25 000 €) ; avec les mêmes frais, vous arrivez à environ 279 400 €. Un bien affiché à 250 000 € vous coûte donc en réalité près de 280 000–283 000 € dès le premier jour. Pour connaître la fourchette de prix d'un secteur, commencez par une estimation.
5. Les impôts annuels en Espagne
IBI — l'impôt foncier communal
L'Impuesto sobre Bienes Inmuebles est l'impôt communal annuel, comparable à la taxe foncière française. Il est calculé sur la valeur cadastrale (valor catastral), généralement bien inférieure à la valeur de marché. Pour un appartement type sur la Costa Blanca, l'IBI se situe souvent entre 200 et 600 € par an, plus une petite taxe d'enlèvement des ordures (basura).
IRNR — l'impôt des non-résidents que la plupart oublient
Si vous êtes propriétaire sans être résident fiscal espagnol, vous devez déclarer chaque année un revenu fictif d'usage personnel — même sans louer. Cela passe par le Modelo 210 auprès de l'administration espagnole (Agencia Tributaria). En simplifié : 1,1 % de la valeur cadastrale est considéré comme revenu, imposé à 19 % pour les ressortissants de l'UE/EEE. Pour une valeur cadastrale de 100 000 €, cela fait environ 209 € par an. Petit montant, mais la déclaration annuelle est obligatoire ; l'administration la réclame avec intérêts, souvent au moment de la revente, si vous l'avez omise.
6. L'impôt espagnol sur la fortune — le point pour les achats de valeur
Ce qui surprend beaucoup d'acheteurs français : l'Espagne prélève un impôt sur la fortune (impuesto sobre el patrimonio) sur le patrimoine situé en Espagne des non-résidents. Il existe un abattement personnel (souvent d'environ 700 000 € par personne sur la valeur nette du bien), au-delà duquel s'applique un barème progressif. Un couple qui achète ensemble double en principe l'abattement. Pour la plupart des résidences secondaires, aucun impôt sur la fortune n'est dû ; pour une villa haut de gamme, si. L'Espagne applique en outre un impôt de solidarité sur les grandes fortunes. L'impôt porte sur la valeur nette : un crédit immobilier sur le bien réduit l'assiette. Faites chiffrer en amont pour un achat important.
7. Côté français : IFI et convention fiscale
C'est ici que se joue la vraie spécificité française.
Votre bien espagnol entre dans votre IFI (impôt sur la fortune immobilière) en France : si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros, le bien espagnol est inclus dans l'assiette, au même titre que vos biens français. En dessous de ce seuil, aucun IFI n'est dû. Le crédit immobilier finançant le bien vient en déduction.
Vous ne payez toutefois pas deux fois. La convention fiscale France-Espagne organise l'élimination de la double imposition : pour les revenus (loyers) et l'impôt sur la fortune, la France accorde en règle générale un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant aux revenus et biens espagnols, de sorte que la charge nette n'est pas cumulée. Concrètement, vos loyers espagnols sont à reporter dans votre déclaration annuelle française, et l'impôt payé en Espagne est neutralisé par ce mécanisme. Pensez aussi à déclarer votre compte bancaire espagnol (formulaire dédié aux comptes détenus à l'étranger) : l'oubli est lourdement sanctionné. Faites cadrer le montage l'année de l'achat.
Résidence principale ou résidence secondaire ?
Pour un acheteur français, un bien sur la Costa Blanca est presque toujours une résidence secondaire au sens fiscal. Cela a des conséquences : vous restez résident fiscal français (voir §9), le bien entre dans votre patrimoine taxable à l'IFI, et côté espagnol vous relevez du régime des non-résidents (Modelo 210). Si, à l'inverse, vous faites de ce bien votre résidence principale en vous installant en Espagne plus de 183 jours par an, tout bascule : vous devenez résident fiscal espagnol et déclarez vos revenus mondiaux en Espagne. Certaines communautés autonomes réservent d'ailleurs des taux d'ITP réduits à l'achat d'une résidence principale sous condition de valeur — un avantage rare pour un acheteur étranger, mais que votre gestoría vérifiera.
8. À la revente
- Plusvalía municipal : impôt communal sur la hausse de valeur du terrain pendant votre détention — de quelques centaines à quelques milliers d'euros.
- Plus-value (IRNR) : en tant que non-résident, vous payez 19 % sur la plus-value (prix de vente moins prix d'achat, corrigé des frais). L'acheteur retient par ailleurs 3 % du prix et les verse comme acompte au fisc ; si votre impôt réel est inférieur, vous récupérez la différence via le Modelo 210. Conservez donc dès le départ toutes les factures (achat, notaire, avocat, travaux) : elles réduisent la plus-value imposable.
9. Si vous devenez résident fiscal espagnol
Le seuil est de 183 jours par année civile. Au-delà, vous devenez résident fiscal : imposition sur vos revenus mondiaux via l'IRPF (au lieu du Modelo 210) et obligation éventuelle du Modelo 720 (déclaration du patrimoine étranger supérieur à 50 000 €). Beaucoup de Français passent, après l'achat, de plus en plus de temps en Espagne et franchissent ce seuil sans s'en rendre compte — comprenez-le avant d'acheter.
10. La fiscalité en cas de location
Si vous louez, les revenus locatifs sont imposés en Espagne. Les propriétaires de l'UE/EEE paient 19 % sur le revenu après déduction des charges (intérêts, IBI, assurance, amortissement, gestion), au prorata de la durée louée, déclaré chaque trimestre via le Modelo 210. Les propriétaires hors UE, eux, ne déduisent aucune charge et paient 24 % sur le brut — l'appartenance à l'UE est donc un avantage pour les Français. Pour la location touristique de courte durée à Valence, une licence touristique (licencia turística, avec numéro VT) est obligatoire ; les locations touristiques sans licence exposent à de fortes amendes. Ces revenus locatifs espagnols sont aussi à reporter dans votre déclaration française, où la convention évite qu'ils soient imposés deux fois.
Les coûts récurrents en plus des impôts
Indépendamment de la fiscalité, prévoyez les coûts récurrents de détention :
- Charges de copropriété (gastos de comunidad, en résidence) : 40–200 €/mois pour la piscine, les jardins et les parties communes.
- Assurance habitation : 200–500 €/an.
- Eau, électricité et éventuel service de conciergerie en votre absence : 300–800 €/an.
Pour notre bien exemple à 250 000 €, les coûts récurrents annuels (IBI + IRNR + comunidad + assurance + consommations) se situent généralement entre 2 500 et 4 000 €/an, hors IFI éventuel côté français.
11. Les erreurs fréquentes des acheteurs français
- Ne budgéter que le prix affiché et être surpris par 11 à 13 % de frais d'acquisition.
- Oublier le Modelo 210, année après année, jusqu'à un redressement avec intérêts à la revente.
- Ignorer l'IFI et l'impôt espagnol sur la fortune pour un achat de valeur.
- Faire confiance à l'avocat du vendeur au lieu de mandater son propre avocat indépendant.
12. Conseils pratiques
- Raisonnez en coût total (prix + 11 à 13 %), pas en prix affiché. Parcourez nos biens, chacun au statut juridique vérifié.
- Mandatez un avocat indépendant — jamais celui du vendeur ou du promoteur.
- Pour un achat important, faites chiffrer l'IFI et l'impôt espagnol sur la fortune en amont.
- Demandez tôt votre numéro NIE et un compte bancaire espagnol.
- Vous souhaitez passer en revue les chiffres d'un bien précis ? Contactez-nous — nous calculons taxes et frais pour vous. Plus de guides ou le détail sur Torrevieja et Orihuela Costa.
