Kaufratgeber · 6 min read
Valencia senkt Grunderwerbsteuer auf 9% – was das für Immobilienkäufer bedeutet
10 May 2026 · Hansson & Hertzell
Ab 1. Juni 2026 reduziert die Region Valencia die Übertragungssteuer ITP von 10% auf 9%. Wir erklären, wie viel Sie sparen und warum jetzt ein guter Zeitpunkt zum Kauf an der Costa Blanca ist.
Ab dem 1. Juni 2026 senkt die Region Valencia – zu der die gesamte Costa Blanca gehört – die Übertragungssteuer ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) von 10% auf 9% für den Kauf von Gebrauchtimmobilien.
Was ist die ITP?
Die ITP ist die Steuer, die beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie in Spanien anfällt. Sie gilt ausschließlich für Käufe zwischen Privatpersonen oder wenn der Verkäufer kein Bauträger ist. Bei Neubauten fällt stattdessen die Mehrwertsteuer (IVA, derzeit 10%) plus Stempelsteuer (AJD, 1,5%) an.
Wie viel sparen Sie?
| Kaufpreis | Alte ITP (10%) | Neue ITP (9%) | Ersparnis |
|---|---|---|---|
| €150.000 | €15.000 | €13.500 | €1.500 |
| €250.000 | €25.000 | €22.500 | €2.500 |
| €350.000 | €35.000 | €31.500 | €3.500 |
| €500.000 | €50.000 | €45.000 | €5.000 |
| €750.000 | €75.000 | €67.500 | €7.500 |
Gilt dies nur für Valencia?
Ja, jede spanische Region hat ihre eigenen Steuersätze:
- Andalusien: 7% ITP (Málaga, Marbella)
- Murcia: 8% ITP
- Valencia: 9% ITP (Costa Blanca, Benidorm, Alicante)
Die Costa Blanca fällt unter die Region Valencia und profitiert direkt von dieser Senkung.
Betrifft dies auch Neubauten?
Nein. Für Neubauten zahlen Sie weiterhin IVA (10%) + AJD (1,5%). Die Senkung gilt ausschließlich für Gebrauchtimmobilien.
Gesamte Kaufnebenkosten im Überblick
Zusätzlich zur ITP fallen an:
- Notar: €600–1.500 je nach Kaufpreis
- Grundbuchamt: €400–900
- Anwalt: ca. 1% des Kaufpreises (dringend empfohlen)
- Hypothekenkosten: falls mit spanischem Kredit finanziert
Insgesamt sollten Sie 10–12% Nebenkosten über den Kaufpreis hinaus einplanen.
Wann gilt der neue Steuersatz?
Maßgeblich ist das Datum der notariellen Beurkundung (escritura). Vereinbaren Sie den Notartermin nach dem 1. Juni 2026, um vom niedrigeren Satz zu profitieren.
Wie Hansson & Hertzell helfen kann
Wir sind Spezialisten für Gebrauchtimmobilien entlang der gesamten Costa Blanca. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Beratung zu Ihrer Wunschimmobilie.
Häufige Fragen zur ITP-Senkung in der Region Valencia
Was ist die ITP und warum ist die Senkung relevant für Käufer?
Die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) ist die Grunderwerbsteuer beim Kauf von Bestandsimmobilien in Spanien. In der Region Valencia wurde der Satz zum 1. Juni 2026 von 10 % auf 9 % gesenkt. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro spart man damit 3.000 Euro — ein direkt spürbarer Vorteil.
Wie viel spare ich konkret durch die ITP-Senkung?
Die Ersparnis ist direkt proportional zum Kaufpreis: 300.000 Euro → 3.000 Euro Ersparnis; 500.000 Euro → 5.000 Euro; 800.000 Euro → 8.000 Euro. Kein dramatischer Betrag im Verhältnis zur Gesamtinvestition, aber er kann einen Teil der Anwalts- oder Notarkosten abdecken.
Gilt die ITP-Senkung auch für Neubauten?
Nein. Neubauten werden in der Region Valencia mit IVA (MwSt.) 10 % und AJD (Stempelsteuer) 1,5 % besteuert — nicht mit ITP. Die Senkung betrifft ausschließlich den Bestandsmarkt. Damit erhält der Bestandsmarkt derzeit einen Steuervorteil gegenüber Neubauten.
Gibt es weitere reduzierte ITP-Sätze für bestimmte Käufergruppen?
Ja. Für Erstkäufer unter 35 Jahren, Menschen mit Behinderungen und den Kauf eines Hauptwohnsitzes unter bestimmten Preisgrenzen gelten reduzierte Sätze von 4–8 %. Ihr Anwalt prüft, ob Sie für eine dieser Vergünstigungen in Frage kommen.
Wie hoch sind die gesamten Transaktionskosten beim Bestandskauf in der Region Valencia?
ITP 9 % + Notargebühren ca. 1 % + Grundbucheintragung ca. 0,5 % + Anwaltshonorar ca. 1–1,5 % = insgesamt ca. 12 % über dem Kaufpreis. Früher waren es ca. 12,5–13 %. Planen Sie diese Kosten von Anfang an ein.
Wann muss die ITP bezahlt werden?
Die ITP ist innerhalb von 30 Tagen nach der notariellen Beurkundung an das Finanzamt der Valencianischen Gemeinschaft (Agencia Tributaria Valenciana) zu entrichten. Ihr Anwalt oder Gestor übernimmt dies in der Regel automatisch. Verspätete Zahlung zieht Verzugszinsen nach sich.
Ist die ITP in der Region Valencia günstiger als in anderen spanischen Regionen?
Im Mittelfeld: Katalonien verlangt 10 %, Andalusien 7 %, Madrid 6 % (bei deutlich höheren Immobilienpreisen). Valencias 9 % kombiniert mit vergleichsweise moderaten Immobilienpreisen auf der Costa Blanca macht die Gesamtbelastung für Käufer attraktiv.
Zahle ich ITP auch wenn ich über eine Gesellschaft kaufe?
Beim Kauf einer Immobilie durch eine spanische GmbH (Sociedad Limitada) fällt in den meisten Fällen ebenfalls ITP an. Sonderregelungen für Unternehmenserwerbe existieren, sind jedoch komplex und erfordern steuerliche Beratung. Eine gesellschaftliche Struktur befreit nicht automatisch von der ITP.
Was passiert wenn ich die Immobilie später wieder verkaufe — welche Steuern fallen dann an?
Beim Verkauf fällt Kapitalertragsteuer (19–26 % für EU-Bürger) auf die Wertsteigerung an sowie die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía municipal). Die ursprünglich gezahlte ITP beeinflusst die Nachsteuerrendite indirekt, da sie den Einstandspreis erhöht.
Welche anderen Kostenposten kommen neben der ITP auf mich zu?
Neben ITP 9 %: Notar ca. 1 %, Grundbuch ca. 0,5 %, Anwalt ca. 1–1,5 %, ggf. Währungsumtausch, bei Hypothek Bewertungsgebühr ca. 300–500 Euro und Eröffnungsgebühr variabel. Gesamte Transaktionskosten: ca. 12 % für Bestandskäufe.
Gilt die Senkung für Garage und Stellplatz gleichermaßen?
Ja, wenn Garage oder Stellplatz gemeinsam mit der Wohnimmobilie erworben werden. Separate Käufe unterliegen dem gleichen ITP-Satz. Ihr Anwalt berät zur optimalen Strukturierung der Transaktion.
Hat die ITP-Senkung Auswirkungen auf die Marktpreise?
Indirekt. Niedrigere Transaktionskosten erhöhen die Kaufkraft der Käufer marginal und können die Nachfrage im Segment 200.000–500.000 Euro ankurbeln. Ein direkter Effekt auf die Angebotspreise ist begrenzt, aber informierte Käufer können die Steuerersparnis in Preisverhandlungen einbringen.
Kann ich als Nicht-EU-Bürger die gleichen Steuervorteile nutzen?
Die ITP-Sätze gelten grundsätzlich für alle Käufer unabhängig von der Staatsangehörigkeit. Einige reduzierte Sätze (z. B. Erstkäufer) setzen jedoch den Erwerb eines Hauptwohnsitzes voraus, was für Nicht-Residenten schwer zu erfüllen ist. Ein Steuerberater klärt Ihren spezifischen Fall.
Wie unterscheidet sich ITP von IVA bei Neubauten?
ITP zahlen Sie beim Bestandskauf direkt an das Finanzamt — nicht an den Verkäufer. IVA beim Neubau zahlen Sie an den Bauträger, der sie an den Staat weiterleitet. IVA ist bundesweit einheitlich 10 %; ITP variiert je Region und beträgt in Valencia nun 9 %.
Wie hilft Hansson & Hertzell bei der steuerlichen Planung?
Wir arbeiten mit unabhängigen Steuerberatern und Anwälten zusammen, die auf internationale Immobilientransaktionen an der Costa Blanca spezialisiert sind. Wir erstellen eine individuelle Kostenzusammenfassung für Ihre Transaktion und stellen sicher, dass Sie alle anwendbaren Steuervergünstigungen ausschöpfen.
Die Senkung im Kontext des Marktjahres 2026
Ein Prozentpunkt Steuerersparnis ist real, aber er ist nicht der größte Hebel in Ihrer Kalkulation. 2026 zeigt der spanische Markt ein ungewöhnliches Bild: Nach dem Tinsa-IMIE-Index legten die Preise im ersten Halbjahr nominal um rund 15 % zu, während die Zahl der Transaktionen um etwa 8 % gegenüber dem Vorjahr zurückging.
Weniger Abschlüsse bedeuten, dass nicht jeder geforderte Preis auch bezahlt wird. Angebotspreise auf spanischen Portalen liegen typischerweise 5–15 % über den tatsächlich beurkundeten Verkaufspreisen. Im direkten Vergleich:
| Kaufpreis | Ersparnis durch ITP-Senkung (1 Punkt) | Wirkung einer Verhandlung um 8 % | Verhältnis |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 2.000 € | 16.000 € + 1.440 € weniger ITP | rund 9-fach |
| 300.000 € | 3.000 € | 24.000 € + 2.160 € weniger ITP | rund 9-fach |
| 450.000 € | 4.500 € | 36.000 € + 3.240 € weniger ITP | rund 9-fach |
Die Steuersenkung nehmen Sie mit. Den größeren Betrag entscheidet weiterhin der Preis, den Sie verhandeln — und dass Sie ihn an tatsächlichen Abschlüssen messen und nicht an Portalpreisen. Wie das geht, steht in Ist diese Immobilie fair bepreist?.
Auswirkung auf die Eigenkapitalplanung
Wer finanziert, spürt die Senkung unmittelbar beim Eigenkapital, denn Erwerbsnebenkosten werden von spanischen Banken nicht mitfinanziert. Nichtresidenten erhalten typischerweise 60–70 % des Gutachtenwerts; die Konditionen lagen 2026 bei etwa 3,0–3,8 % variabel und 3,5–4,2 % fest.
| Kaufpreis | Kredit bei 65 % | Eigenkapital mit ITP 10 % | Eigenkapital mit ITP 9 % |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 130.000 € | 95.000 € | 93.000 € |
| 300.000 € | 195.000 € | 142.500 € | 139.500 € |
| 450.000 € | 292.500 € | 213.750 € | 209.250 € |
Gerechnet mit Nebenkosten von insgesamt 12,5 % vor und 11,5 % nach der Senkung. Der freigewordene Betrag entscheidet in der Praxis selten über das Ob eines Kaufs, verschafft aber Luft für Einrichtung oder Rücklage.
Die laufenden Steuern bleiben unverändert
Die ITP fällt einmal an. Danach gelten die jährlichen Positionen weiter, und die hat die Reform nicht angefasst.
| Steuer | Bemessung | Höhe |
|---|---|---|
| IBI (kommunale Grundsteuer) | Katasterwert, gemeindeabhängig | typisch 300–800 € pro Jahr |
| IRNR (Nichtresidentensteuer) | 1,1–2 % des Katasterwerts | 19 % darauf, EU- und EWR-Steuerpflichtige |
| Plusvalía municipal | Bodenwertzuwachs, beim Verkauf | Verkäuferseite, gemeindeabhängig |
Bei einem Katasterwert von 100.000 Euro entspricht die IRNR damit rund 209 Euro im Jahr. Zusammen mit der IBI ergibt das einen planbaren Sockel, der unabhängig davon anfällt, ob Sie die Immobilie nutzen.
Weiterführende Leitfäden
- Was der Immobilienkauf in Spanien insgesamt kostet
- Bestandsimmobilie oder Neubau im Vergleich
- Spanische Immobiliensteuer für deutsche Käufer
- Der Kaufablauf Schritt für Schritt
Sehen Sie sich unser aktuelles Angebot an der Costa Blanca an, oder lassen Sie uns über das Kontaktformular den Gesamtaufwand für ein konkretes Objekt zum neuen Steuersatz durchrechnen.
Drei häufige Missverständnisse
„Die Senkung gilt für jede Immobilie." Sie gilt für Bestandsimmobilien. Wer direkt vom Bauträger kauft, zahlt weiterhin 10 % IVA plus 1,5 % AJD und wird von der Reform nicht berührt. Rechnerisch ist der Bestandskauf dadurch seit Juni 2026 auch steuerlich der günstigere Weg — vor der Senkung lagen beide Varianten nahezu gleichauf.
„Ein Prozentpunkt weniger Steuer heißt ein Prozent günstigere Immobilien." Steuer und Marktpreis bewegen sich unabhängig voneinander. Im ersten Halbjahr 2026 stiegen die Preise nach dem Tinsa-IMIE-Index nominal um rund 15 %, während die Transaktionszahlen um etwa 8 % gegenüber dem Vorjahr sanken. Die ersparten 1 % gehen in diesem Umfeld leicht unter, wenn Sie den Kaufpreis nicht ebenso sorgfältig prüfen wie den Steuersatz.
„Nach dem Kauf ist die Steuerfrage erledigt." Die ITP ist einmalig, IBI und IRNR sind es nicht. Für eine Wohnung mit einem Katasterwert von 100.000 Euro summieren sich beide auf grob 600–860 Euro pro Jahr — jedes Jahr, unabhängig von der Nutzung.
Die Senkung ist also eine willkommene, aber begrenzte Entlastung. Sie ersetzt keine der Prüfungen, die vor einem Kauf ohnehin fällig sind: Preisvergleich mit tatsächlichen Abschlüssen, Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, rechtliche Prüfung durch einen unabhängigen Anwalt.
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