Immobilienkauf in Spanien: Der komplette Ratgeber

Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist Ihre spanische Steueridentifikationsnummer — ohne sie können Sie keine Rechtsdokumente unterzeichnen oder einen Immobilienkauf in Spanien abschließen. Beantragen Sie sie bei einem spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland oder bei einer Polizeidienststelle (Comisaría) in Spanien.

• Rechnen Sie mit 4–8 Wochen bei einer Beantragung aus dem Ausland
• Ihr Anwalt kann die Beantragung mittels Vollmacht in Ihrem Namen vornehmen
• Sie benötigen Reisepass, ausgefülltes EX-15-Formular und einen Nachweis des Antragsgrunds
• Die Kosten betragen etwa 10–15 € an offiziellen Gebühren

Sie benötigen ein spanisches Bankkonto, um nach dem Abschluss Kaufsteuern, Nebenkosten und Gemeinschaftsgebühren zu bezahlen. Die meisten großen spanischen Banken — Sabadell, BBVA, CaixaBank, Santander — bieten Konten für Nicht-Residenten an.

• Erforderliche Dokumente: Reisepass, NIE, Adressnachweis, Einkommensnachweis
• Konten für Nicht-Residenten (Cuenta de No Residente) haben keine Mindestguthabenanforderung
• Online-Banking ist bei den meisten großen Banken auf Englisch verfügbar
• Monatliche Gebühren betragen typischerweise 5–20 €

Legen Sie Ihr Gesamtbudget fest, bevor Sie mit Besichtigungen beginnen — rechnen Sie den Kaufpreis plus 12–15 % für Steuern und Transaktionskosten ein. Falls Sie eine Hypothek benötigen, holen Sie eine Grundsatzzusage ein, bevor Sie ein Angebot abgeben.

• Spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten bis zu 70 % des Kaufpreises (im Vergleich zu 80 % für Residenten)
• Zinssätze in Spanien liegen typischerweise bei Euribor + 0,9–1,5 %
• Festzinshypotheken sind für Laufzeiten von 15–30 Jahren verfügbar
• Währungsumtausch: Erwägen Sie ein Devisentermingeschäft, um den aktuellen Kurs zu sichern

Sobald Ihre Finanzen geklärt sind, beginnen Sie mit der Immobiliensuche. Wir pflegen Beziehungen zu Bauträgern und privaten Verkäufern an der gesamten Costa Blanca und können eine maßgeschneiderte Besichtigungsreise organisieren — in der Regel 2–3 Tage mit 6–10 Immobilien, die Ihren Kriterien entsprechen.

• Seien Sie konkret: Teilen Sie uns Ihre Muss- und Wunschkriterien mit
• Bedenken Sie Bestandsimmobilie versus Neubau — sehr unterschiedliche rechtliche und steuerliche Auswirkungen
• Berücksichtigen Sie Gemeinschaftsgebühren, IBI-Steuer und Nähe zu Einrichtungen
• Besichtigen Sie zu verschiedenen Tageszeiten, um Lärm, Sonnenlicht und Nachbarn zu beurteilen

Wenn Sie die richtige Immobilie gefunden haben, reichen Sie ein schriftliches Angebot ein. Nach Annahme unterzeichnen Sie einen Reservierungsvertrag (Contrato de Reserva) und zahlen eine Anzahlung — in der Regel 3.000–6.000 € —, um die Immobilie vom Markt zu nehmen, während die rechtliche Due Diligence abgeschlossen wird.

• Reservierungsanzahlungen sind in der Regel rückerstattbar, wenn rechtliche Prüfungen ernsthafte Probleme aufdecken
• Es folgt der Arras-Vertrag (siehe unten) innerhalb von 4–6 Wochen
• Unterschreiben Sie niemals etwas, ohne dass Ihr Anwalt es zuvor geprüft hat
• Mündliche Vereinbarungen sind in Spanien rechtlich nicht bindend

Ihr Anwalt führt eine vollständige rechtliche Due Diligence der Immobilie durch: Prüfung von Eigentumsurkunden, ausstehenden Schulden, Baugenehmigungen, Gemeinschaftsschulden und der Nota Simple. Sobald alles geklärt ist, unterzeichnen Sie den Arras-Vertrag und zahlen 10 % des Kaufpreises (abzüglich der Reservierungsanzahlung). Zieht sich der Verkäufer zurück, muss er Ihnen den doppelten Arras-Betrag zurückzahlen.

• Nota Simple: offizieller Grundbuchauszug, der Eigentum und Belastungen bestätigt
• IBI-Quittungen: bestätigt, dass die Grundsteuer auf dem aktuellen Stand ist
• Schuldenfreiheitsbescheinigung der Gemeinschaft: bestätigt, dass die Eigentümergemeinschaft keine unbezahlten Schulden hat
• Bescheinigung über städtebauliche Konformität: bestätigt, dass keine illegalen Anbauten oder Bauverstöße vorliegen

Bei einer Finanzierung beauftragt Ihre Bank nun eine Wertermittlung (tasación). Diese ist verpflichtend — die Bank finanziert auf Basis des niedrigeren Werts aus vereinbartem Kaufpreis oder Gutachterwert. Rechnen Sie mit 3–4 Wochen für die Hypothekengenehmigung und -unterzeichnung.

• Kosten der Tasación: etwa 300–500 €
• Die Bank führt zudem eine Tragfähigkeitsprüfung durch (in der Regel maximal 35–40 % Schuldendienstquote)
• Eine Lebensversicherung wird oft als Bedingung der Hypothek verlangt
• Die Bearbeitungsgebühr (comisión de apertura) beträgt in der Regel 0–1 %

Am Tag der Beurkundung treffen sich alle Parteien beim Notar (notaría). Sie unterzeichnen die Escritura de Compraventa (Kaufurkunde), zahlen den ausstehenden Restbetrag sowie alle Steuern und erhalten die Schlüssel. Ihr Anwalt trägt die Immobilie anschließend im Grundbuch auf Ihren Namen ein — dies dauert in der Regel 1–3 Monate.

• Die Zahlung muss per Bankscheck (cheque bancario) oder Banküberweisung erfolgen
• Bringen Sie an diesem Tag Ihren Reisepass und Ihre NIE mit
• Der Notar verliest die Urkunde laut — Sie können einen Dolmetscher anfordern
• Sie sind rechtlich ab dem Moment der Unterzeichnung der Urkunde Eigentümer