Legal & Tax · 9 min läsning
Fastighetsskatt i Spanien: komplett guide för svenska köpare 2026
3 August 2026 · Hansson & Hertzell
Vad kostar det egentligen att äga en fastighet i Spanien? IBI, förmögenhetsskatt, non-resident-skatt och plusvalía – en ärlig genomgång för svenska köpare 2026.
Kort svar: som svensk köpare möter du skatt i tre skeden – vid köpet, varje år du äger och när du säljer. De flesta guider tar bara upp den årliga IBI:n och missar de två dyraste posterna: köpskatten (upp till cirka 10 % av priset) och den icke-hemvistskatt som nästan alla svenska ägare glömmer att deklarera. Den här guiden går igenom alla tre skedena med riktiga siffror, plus hur det svensk-spanska skatteavtalet påverkar dig så att du inte betalar dubbelt.
Det är precis den här sortens genomräkning vi gör innan vi låter en kund lägga ett bud – för att du ska veta din totala kostnad, inte bara utropspriset.
1. Skatt vid köpet – den största posten de flesta underskattar
Vilken köpskatt du betalar beror helt på om bostaden är nyproduktion eller begagnad (andrahand).
Begagnad bostad – ITP (överlåtelseskatt): I regionen Valencia (där Costa Blanca ligger) är överlåtelseskatten Impuesto de Transmisiones Patrimoniales normalt 10 % av köpeskillingen. Köper du en begagnad lägenhet för 200 000 € är det alltså 20 000 € i enbart överlåtelseskatt. Det finns reducerade satser i vissa fall (t.ex. yngre köpare eller permanent bosättning), men som utländsk köpare av en semester- eller investeringsbostad räknar du med 10 %.
Nyproduktion – IVA + AJD: Köper du direkt från byggaren betalar du i stället IVA (moms) 10 % plus *AJD (stämpelskatt, Actos Jurídicos Documentados) cirka 1,5 % i Valencia – tillsammans ungefär 11,5 %*. Nyproduktion är alltså något dyrare i skatt än begagnat, men ofta motiverat av garantier, energiklass och att inget behöver renoveras.
Övriga köpkostnader (utöver skatten):
- Notarie (notario): normalt 600–1 200 €
- Lagfart/registrering (registro de la propiedad): 400–800 €
- Juridiskt ombud (abogado) – starkt rekommenderat: cirka 1 % av priset
- Gestoría (administrativ hantering): 300–500 €
Räkna med att köpskatt + omkostnader landar på runt 11–13 % ovanpå priset. Det är den siffra du ska budgetera för – inte bara utropspriset.
2. Räkneexempel – vad en bostad på 250 000 € faktiskt kostar
Låt oss ta en konkret bostad: en nyproducerad lägenhet med pool i Torrevieja-området för 250 000 €.
- IVA (10 %): 25 000 €
- AJD (1,5 %): 3 750 €
- Notarie: cirka 900 €
- Registrering: cirka 600 €
- Juridiskt ombud (1 %): 2 500 €
- Gestoría: cirka 400 €
Total inköpskostnad: cirka 283 150 € – alltså ungefär 13 % ovanpå utropspriset. Hade det varit en begagnad bostad för samma pris hade ITP (10 %) gett en snarlik totalsumma. Poängen är enkel: en bostad annonserad för 250 000 € kostar dig i verkligheten närmare 283 000 € att äga från dag ett. Vill du se prisintervallet för ett område innan du räknar, börja med en värdering.
3. Årliga skatter – vad du betalar varje år du äger
IBI – den kommunala fastighetsskatten
Impuesto sobre Bienes Inmuebles är den årliga kommunala fastighetsskatten, jämförbar med svensk fastighetsavgift. Den beräknas på taxeringsvärdet (valor catastral), som normalt ligger klart under marknadsvärdet. För en typisk lägenhet på Costa Blanca landar IBI oftast på 200–600 € per år. Kommunen skickar avin; betala via autogiro så du aldrig missar den.
Non-resident income tax (IRNR) – skatten de flesta svenska ägare glömmer
Här missar de flesta. Äger du en bostad i Spanien men inte är skattemässigt bosatt där, ska du varje år deklarera en schablonintäkt för din egen användning av bostaden – även om du inte hyr ut den. Det görs på Modelo 210 hos den spanska skattemyndigheten (Agencia Tributaria).
Så beräknas den (förenklat): en schablon på 1,1 % av taxeringsvärdet (eller 2 % om värdet inte uppdaterats nyligen) tas upp som intäkt, som sedan beskattas med 19 % för EU/EES-medborgare. På en bostad med taxeringsvärde 100 000 € blir det ungefär 100 000 × 1,1 % × 19 % ≈ 209 € per år. Hyr du ut bostaden beskattas i stället den faktiska hyresintäkten (19 %), men som EU-medborgare får du dra av kostnader.
Det låter litet, men Agencia Tributaria kräver in det retroaktivt med ränta om det inte deklarerats – och det är en av de vanligaste bristerna vi ser hos svenska ägare.
Förmögenhetsskatt (Patrimonio) – gäller det dig?
Spanien har en förmögenhetsskatt. I Valencia finns ett fribelopp på 500 000 € per person (plus ett generellt grundavdrag). Äger ni bostaden gemensamt räknas fribeloppet per person, så ett par kommer sällan över tröskeln för en normal semesterbostad. För bostäder i det övre miljonsegmentet blir den däremot relevant och bör räknas på i förväg.
4. Skatt vid försäljning
Plusvalía municipal
En kommunal skatt på den markvärdesökning som skett under din ägandetid. Beloppet beror på kommun, markvärde och innehavstid – ofta några hundra till några tusen euro. Sedan en dom 2021 kan den beräknas på två sätt; välj den lägre.
Kapitalvinstskatt (IRNR på vinsten)
Säljer du med vinst betalar du som icke-hemvistande 19 % på kapitalvinsten (skillnaden mellan köp- och försäljningspris, justerat för köp- och säljkostnader). Köparen håller dessutom inne 3 % av köpeskillingen och betalar in till skattemyndigheten som en a conto – du får mellanskillnaden tillbaka om din faktiska skatt är lägre.
5. Skatteavtalet Sverige–Spanien – så undviker du dubbelbeskattning
Det här är avgörande och saknas i de flesta guider. Som svensk med bostad i Spanien är du fortfarande skattskyldig i Sverige för din globala inkomst så länge du är skattemässigt bosatt här. Fastigheten i Spanien ska tas upp, och eventuell spansk skatt på hyresintäkt eller kapitalvinst avräknas mot den svenska skatten enligt det nordisk-spanska skatteavtalet, så att du inte betalar full skatt i båda länderna.
Praktiskt betyder det: du deklarerar hyresintäkt/vinst i båda länderna, betalar i Spanien, och begär avräkning i din svenska deklaration (utländsk skatt). Blir du däremot skattemässigt bosatt i Spanien (bor där mer än 183 dagar per år) ändras hela bilden – då beskattas du som resident, med andra satser och skyldigheter. Var noga med vilken kategori du tillhör; det avgör allt.
6. Om du blir skattemässigt bosatt i Spanien
Gränsen går vid 183 dagar per kalenderår. Bor du i Spanien mer än så, eller har din huvudsakliga ekonomiska verksamhet där, blir du skattemässigt bosatt (residente) – och då ändras hela bilden:
- Du beskattas i Spanien för din globala inkomst, inte bara den spanska.
- Du deklarerar på den vanliga inkomstdeklarationen (IRPF) i stället för Modelo 210.
- Du kan bli skyldig att lämna Modelo 720 – en deklaration av tillgångar utomlands (bankkonton, fastigheter, värdepapper) över 50 000 €. Missad Modelo 720 har historiskt gett höga sanktioner, även om EU-domstolen 2022 slog ner de hårdaste straffen.
- Din svenska skattemässiga hemvist påverkas – har du kvar väsentlig anknytning till Sverige (bostad, familj) kan du fortfarande anses obegränsat skattskyldig här, och då avgör skatteavtalet var du slutligt beskattas.
Många svenska köpare planerar att successivt tillbringa mer tid i Spanien. Just därför lönar det sig att förstå tröskeln innan du köper – dagarna räknas, och att glida över 183 utan att ha planerat för det kan bli dyrt.
7. Skatt vid uthyrning – om du hyr ut bostaden
Hyr du ut din spanska bostad beskattas hyresintäkten i Spanien:
- EU/EES-ägare betalar 19 % på hyresintäkten efter avdrag för kostnader (ränta, IBI, försäkring, avskrivning, förvaltning, reparationer) proportionerligt mot uthyrd tid.
- Deklarationen görs kvartalsvis på Modelo 210.
- För korttidsuthyrning till turister krävs i Valencia dessutom ett turistlicensnummer – hyr du ut utan det riskerar du böter, och de flesta plattformar kräver numret vid annonsering.
Hyresintäkten ska även tas upp i din svenska deklaration, med avräkning för den spanska skatten enligt skatteavtalet. Nettoeffekten blir att du betalar den högre av de två ländernas skatt – inte båda.
8. Löpande kostnader utöver skatten
För en fullständig kalkyl räcker det inte med skatterna. Räkna även med:
- Samfällighetsavgift (gastos de comunidad): 40–200 €/månad beroende på gemensamma faciliteter (pool, hiss, trädgård).
- Hemförsäkring: 200–500 €/år.
- El, vatten, internet: varierar med användning; en semesterbostad kostar mindre.
- Förvaltning/nyckelservice om du inte är på plats: 300–800 €/år.
För vår exempelbostad på 250 000 € landar de årliga löpande kostnaderna (IBI + IRNR + samfällighet + försäkring + förbrukning) typiskt på 2 500–4 000 €/år. Det är den siffra som avgör om en investering går ihop – inte bara skatten.
9. Hela bilden – en översikt
| Skede | Skatt | Ungefärlig nivå | |---|---|---| | Vid köp (begagnat) | ITP | 10 % av priset | | Vid köp (nyproduktion) | IVA + AJD | ~11,5 % av priset | | Årligen | IBI | 200–600 € | | Årligen | IRNR (schablon, Modelo 210) | ~0,2 % av taxeringsvärdet | | Årligen (över tröskel) | Förmögenhetsskatt | först över 500 000 €/person | | Vid försäljning | Plusvalía + 19 % kapitalvinst | varierar |
Källor: Agencia Tributaria; Colegio de Registradores; Generalitat Valenciana; det nordisk-spanska skatteavtalet.
10. De vanligaste misstagen svenska köpare gör
- Budgeterar bara för utropspriset och blir överraskade av 11–13 % i köpkostnader.
- Missar Modelo 210 år efter år – tills en försäljning tvingar fram en retroaktiv reglering med ränta.
- Glömmer avräkningen i Sverige och betalar i praktiken mer än nödvändigt.
- Antar att nyproduktion och begagnat beskattas lika – det gör de inte (IVA vs ITP).
11. Praktiska råd inför köpet
- Räkna på totalkostnaden (pris + 11–13 %), inte utropspriset. Se våra bostäder där varje objekt kontrolleras mot registrerade priser innan det når dig.
- Anlita ett oberoende juridiskt ombud – aldrig säljarens.
- Sätt upp autogiro för IBI och en årlig påminnelse för Modelo 210 direkt vid tillträdet.
- Ta reda på om bostaden är nyproduktion eller begagnad innan du räknar – skatten skiljer sig.
- Vill du gå igenom siffrorna för en specifik bostad – även en du hittat på annat håll – hör av dig, vi räknar på den åt dig på ditt eget språk.
Rätt uppräknat är spansk fastighetsskatt inte skrämmande – men den ska vara med i kalkylen från början, inte som en obehaglig överraskning efter tillträdet. Läs mer i våra guider eller om Torrevieja.
