Investering · 8 min läsning
Bygga hotell på rustik mark i Spanien – vad ger en DIC?
18 October 2026 · Hansson & Hertzell
Kan man bygga hotell på rustik mark i Spanien? Vad en DIC ger i Valencia, vad ett undantag kostar i Andalusien och fem kontroller före köp.
Ibland, ja – men aldrig bara för att marken finns där. I Spanien är marken antingen planlagd tätortsmark (suelo urbano), mark avsedd för exploatering (suelo urbanizable) eller rustik mark, det vill säga landsbygds- och jordbruksmark (suelo rústico, som i Valenciaregionen kallas suelo no urbanizable). På rustik mark är huvudregeln att du inte får bygga sådant som hör hemma i en tätort. Ett hotell är bara möjligt genom ett särskilt undantag, som beviljas för ett bestämt projekt.
Vilket undantag som gäller beror på regionen:
- Valenciaregionen (Costa Blanca, Valencia): en DIC, Declaración de Interés Comunitario – ungefär "förklaring om allmänintresse".
- Andalusien (Costa del Sol): en extraordinär åtgärd (actuación extraordinaria) enligt marklagen LISTA, Ley 7/2021.
Många av de vackraste hotell- och resorttomterna längs den spanska kusten ligger på rustik mark. Det är just därför ordet "DIC" dyker upp i så många försäljningsunderlag – och därför det ska läsas noga innan det sätts ett pris på det.
---
Vad en DIC är
En DIC är ett planinstrument i Valenciaregionen som undantagsvis och restriktivt tillåter att användningar som normalt hör hemma på tätortsmark placeras på suelo no urbanizable. Instrumentet infördes genom den valencianska lagen om landsbygdsmark från 1992 och regleras i dag av den sammanställda plan- och bygglagen TRLOTUP (Decreto Legislativo 1/2021).
I praktiken är det steget som förvandlar en lantegendom till ett hotellprojekt. Aktuella fall på Costa Blanca visar spännvidden:
- i Elche går den historiska Villa María-Ana de los Ros igenom DIC-processen för att bli ett landsbygdshotell;
- i Finestrat inledde en byggherre en DIC för att klassa ett befintligt komplex som lägenhetshotell;
- i Benidorm krävde en ny campingplats en DIC eftersom en del av marken inte får exploateras enligt översiktsplanen.
En DIC beviljas för en bestämd användning, på bestämd mark, med villkor och för en bestämd tid. Om myndigheten inte fattar beslut i tid räknas ansökan som avslagen. Tystnad är inte ett ja.
Vad en DIC inte är
- Den är inget bygglov. Efter DIC:en behöver du fortfarande ett bygglov (licencia de obras) från kommunen, med ett fullständigt tekniskt projekt.
- Den är inte obegränsad. Användning, storlek, villkor och giltighetstid är det som står i beslutet – inget mer.
- Den följer inte automatiskt med vid en försäljning. Vem som innehar den och vad som händer vid en överlåtelse måste kontrolleras i beslutet.
- Den är inte oomstridd. DIC:ar för stora projekt överklagas regelbundet. I Alicante hävdades det att en föreslagen ändring av en befintlig resorts DIC innebar "en väsentlig påverkan på territoriet" snarare än en enkel utbyggnad.
Fem saker att läsa i beslutet innan du värderar marken
- Nummer och datum. En DIC som inte kan anges med nummer och datum har inte visats upp.
- Omfattning. Exakt användning (hotell, landsbygdsturism, wellness), antal enheter eller bäddar, bruttoarea.
- Villkor. Avgifter (canon), arbeten som ska utföras, miljö- och tillfartsvillkor.
- Giltighetstid och frister. Hur länge tillståndet gäller och när det senast måste vara byggt.
- Vem som innehar den. Och vad beslutet säger om ägarbyte.
I vår egen due diligence är DIC:en ofta det enda dokument som hela utgångspriset vilar på. När den påstås finnas men inte visas upp värderar vi marken utan den och visar köparen skillnaden mellan de två siffrorna.
Ett litet landsbygdshotell kan vara ett annat fall
Vissa boenden för landsbygdsturism behöver ingen DIC. Enligt TRLOTUP är en anläggning för landsbygdsturism undantagen om den restaurerar traditionell arkitektur i befintliga byggnader med lov, upp till 500 m² bruttoarea. Regionens turismregler begränsar dessutom ett "rural" boende till 50 platser, i en byggnad med traditionellt arkitektoniskt värde. En resort är inte det fallet.
Andalusien: extraordinära åtgärder enligt LISTA
På Costa del Sol går vägen via Andalusiens marklag LISTA (Ley 7/2021). Användningar av allmänt eller socialt intresse, inklusive turistiska, kan tillåtas på rustik mark som actuaciones extraordinarias. De är förenade med en kompensationsavgift på upp till 10 % av byggbudgeten, maskiner och utrustning undantagna, och varje kommun kan sätta en lägre nivå i en lokal förordning. Andalusien tillåter också ett enfamiljshus på rustik mark under strikta villkor, normalt på tomter på minst 2,5 hektar. Ett hotell är ett annat och större fall.
Tumregeln
På rustik mark är tillståndet själva tillgången. En tomt med en giltig DIC som kan anges med nummer och datum, eller en beviljad extraordinär åtgärd, är ett hotellprojekt. Utan det är den landsbygdsmark med en förhoppning – och ska prissättas som landsbygdsmark.
---
Så kontrollerar vi det
Varje tomt i vår projektsamling stäms av mot de officiella registren innan en enda bild ritas: fastighetsregistret (Catastro), planbestämmelserna och, där en DIC eller en extraordinär åtgärd påstås finnas, själva tillståndet. Det som är bekräftat, det som är utrett och det som bara uppges av säljaren hålls isär. Du ser vad som är vad. Se hur vi gjorde för en hotelltomt i Marbella: La Concha Gardens. Hela metoden finns i vår checklista för att köpa tomt i Spanien och bygga.
Äger du mark med potential? Vi utreder den på samma sätt.
Artikeln är allmän information och inte juridisk rådgivning. Varje DIC och varje kommunal förordning måste läsas i sin helhet för den aktuella tomten.
Ur vårt utbud
Nyckelfärdigt på Costa Blanca just nu
Färdigbyggda nybyggen med garantier — inget att renovera, ingen väntan på byggstart.
Avileses · 1 - 3 sovrum
Edificio Nuestra Señora del Carmen
från €82 000
L'Alfás del Pi · 1 - 3 sovrum
THE COMM Senior Living
från €149 000
Algorfa · 1 - 3 sovrum
La Vista Algorfa
från €158 202
Torrevieja · 0 sovrum
Apartments Palangre Beach
från €160 000
Hondón de las Nieves · 1 - 3 sovrum
Edificio Cierna
från €175 000
Hondón de las Nieves · 2 - 3 sovrum
Vineyard Views
från €185 000
