Legal & Tax · 8 Min. Lesezeit

Steuern beim Immobilienkauf in Spanien: Leitfaden für deutsche Käufer 2026

12 August 2026 · Hansson & Hertzell

Grunderwerbsteuer, IBI, IRNR und die spanische Vermögensteuer — der komplette Leitfaden 2026 zu Steuern beim Immobilienkauf in Spanien für deutsche Käufer.

Kurz gesagt: Als deutscher Käufer zahlen Sie Steuern zu drei Zeitpunkten — beim Kauf, in jedem Jahr des Eigentums und beim Verkauf. Die meisten Ratgeber nennen nur die jährliche Grundsteuer (IBI) und übergehen die beiden teuersten Posten: die Erwerbsteuer (bis zu rund 10 % des Preises) und — für vermögendere Käufer entscheidend — die spanische Vermögensteuer. Dieser Leitfaden behandelt alle drei Ebenen mit echten Zahlen, dazu das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und Spanien.

Es ist genau die Rechnung, die wir für jede Immobilie aufstellen, bevor ein Kunde ein Angebot abgibt — damit Sie Ihre Gesamtkosten kennen, nicht nur den Angebotspreis. An der Costa Blanca ist der Käufer fast immer ein Ausländer, diese Zahlen sind für unser Büro also tägliche Praxis.

1. Steuern beim Kauf — der am meisten unterschätzte Posten

Was Sie zahlen, hängt vollständig davon ab, ob die Immobilie ein Neubau oder eine Bestandsimmobilie (Wiederverkauf) ist.

Bestandsimmobilie — ITP (Grunderwerbsteuer): In der Region Valencia (zu der die Costa Blanca gehört) beträgt die Grunderwerbsteuer Impuesto de Transmisiones Patrimoniales in der Regel 10 % des Kaufpreises. Bei einer bestehenden Wohnung für 200.000 € sind das allein 20.000 € ITP. Grundlage ist der höhere Wert aus Kaufpreis oder dem amtlichen Referenzwert (valor de referencia) — kaufen Sie deutlich unter diesem Referenzwert, kann das Finanzamt nachfordern. Lassen Sie das vor dem Notartermin von Ihrem Anwalt prüfen.

Neubau — IVA + AJD: Beim Kauf direkt vom Bauträger (Erstübertragung) zahlen Sie keine ITP, sondern IVA (Mehrwertsteuer) 10 % plus *AJD (Stempelsteuer, Actos Jurídicos Documentados, ~1,5 %) in Valencia — zusammen rund 11,5 %*. Für ein Grundstück läge die IVA bei 21 %; für Wohnungen sind es 10 %. Neubau ist bei der Steuer also etwas teurer als Bestand, dafür erhalten Sie Garantien (zehn Jahre auf die Bausubstanz), ein besseres Energielabel und keine Renovierungskosten.

2. Die Sätze unterscheiden sich je Region

Ein Punkt, den viele Ratgeber übersehen: ITP und AJD werden je autonomer Region (comunidad autónoma) festgelegt. Die Costa Blanca liegt in Valencia (ITP 10 %, AJD 1,5 %). Zum Vergleich:

• Valencia (Costa Blanca): ITP 10 % · AJD 1,5 %
• Region Murcia (direkt angrenzend): ITP 8 % · AJD 1,5 %
• Andalusien (Costa del Sol): ITP 7 % · AJD 1,2 %
• Madrid: ITP 6 % · AJD 0,75 %

Die IVA auf Neubau (10 %) ist landesweit gleich; das AJD nicht. Zwei nahezu identische Immobilien können also allein wegen einer Provinzgrenze unterschiedlich besteuert werden. Genau deshalb schauen immer mehr deutsche Käufer auch auf das benachbarte Murcia: ähnliches Klima und Strand, niedrigere Preise und 2 % weniger Grunderwerbsteuer.

3. Notar-, Grundbuch- und weitere Nebenkosten

Neben der eigentlichen Steuer fallen beim Kauf einer Immobilie in Spanien mehrere Nebenkosten an:

• Notar (notario): 600–1.200 €
• Notar- und Grundbuchgebühren / Eintragung (registro de la propiedad): 400–800 €
• Anwalt (abogado, dringend empfohlen): rund 1 % des Preises
• Gestoría (Verwaltungsabwicklung): 300–500 €
• NIE-Nummer (Steuernummer für Ausländer, zum Kauf zwingend): gering, aber früh beantragen

Die Maklergebühren zahlt in Spanien üblicherweise der Verkäufer, nicht der Käufer — anders als Sie es aus Deutschland kennen. Diese Steuer und die Notar- und Grundbuchgebühren zusammen ergeben den entscheidenden Aufschlag: Rechnen Sie insgesamt mit 11–13 % über dem Preis. Das ist der Betrag, den Sie einplanen sollten, nicht nur den Angebotspreis. Finanzieren Sie über eine spanische Hypothek, kommen Schätz- und Bereitstellungskosten hinzu.

Ein Hinweis zur Kaufabwicklung: Beim Notartermin (escritura pública) zahlt der Käufer den Preis an den Verkäufer, der Notar beurkundet, und erst danach werden ITP bzw. IVA fällig. Ihr Anwalt und die Gestoría koordinieren diese Zahlungen und die anschließende Grundbucheintragung — deshalb ist die unabhängige Begleitung jeden Cent wert.

4. Rechenbeispiel — was eine Immobilie für 250.000 € wirklich kostet

Nehmen wir ein Neubau-Apartment mit Pool in der Region Torrevieja für 250.000 €.

• IVA (10 %): 25.000 €
• AJD (1,5 %): 3.750 €
• Notar: ca. 900 €
• Eintragung: ca. 600 €
• Anwalt (1 %): 2.500 €
• Gestoría: ca. 400 €

Gesamte Erwerbskosten: rund 283.150 € — etwa 13 % über dem Preis. Bei einer Bestandsvilla zum selben Preis entfällt IVA/AJD und es fällt stattdessen ITP 10 % (25.000 €) an; mit denselben Nebenkosten landen Sie bei rund 279.400 €. Möchten Sie die Preisspanne eines Gebiets kennen, beginnen Sie mit einer Bewertung.

5. Jährliche Steuern in Spanien

IBI — die kommunale Grundsteuer

Die Impuesto sobre Bienes Inmuebles ist die jährliche Gemeindesteuer, vergleichbar mit der deutschen Grundsteuer. Sie wird auf den Katasterwert (valor catastral, meist deutlich unter dem Marktwert) erhoben. Für ein typisches Apartment an der Costa Blanca liegt die IBI oft zwischen 200 und 600 € pro Jahr, dazu eine kleine Müllgebühr (basura).

IRNR — die Steuer für Nichtansässige, die die meisten vergessen

Sind Sie Eigentümer, aber nicht in Spanien steueransässig, müssen Sie jährlich ein fiktives Einkommen für die Eigennutzung erklären — auch ohne Vermietung. Das geschieht über das Modelo 210 beim spanischen Finanzamt (Agencia Tributaria). Vereinfacht: 1,1 % des Katasterwerts gelten als Einkommen, besteuert mit 19 % für EU-/EWR-Bürger. Bei einem Katasterwert von 100.000 € sind das rund 209 € pro Jahr. Kleiner Betrag, aber die Erklärung ist Pflicht; das Finanzamt fordert sie mit Zinsen nach, oft erst beim Verkauf. Lassen Sie das jährlich von der Gestoría erledigen.

6. Die spanische Vermögensteuer — der Punkt für hochwertige Käufe

Was viele deutsche Käufer überrascht: Spanien erhebt eine Vermögensteuer (auch Vermögenssteuer geschrieben, spanisch impuesto sobre el patrimonio) auf das in Spanien belegene Vermögen von Nichtansässigen. Deutschland erhebt seit 1997 keine Vermögensteuer mehr — Spanien schon. Es gibt einen persönlichen Freibetrag (in vielen Regionen rund 700.000 € pro Person auf den Nettowert der Immobilie), darüber greift ein progressiver Satz von etwa 0,2 % bis über 3 %. Ein Paar, das gemeinsam kauft, verdoppelt den Freibetrag in der Regel, sodass erst ab rund 1,4 Mio. € gemeinsamem Immobilienwert überhaupt eine Vermögenssteuer anfällt.

Für die meisten Ferienwohnungen an der Costa Blanca fällt daher keine Vermögensteuer an; bei einer Villa im hohen sechs- oder siebenstelligen Bereich sehr wohl. Zusätzlich kennt Spanien eine ergänzende Solidaritätsabgabe auf sehr große Vermögen (impuesto de solidaridad), die die regionalen Vorteile teils ausgleicht. Wichtig: Diese Steuer bemisst sich am Nettowert — eine Hypothek auf der Immobilie mindert die Bemessungsgrundlage. Lassen Sie bei höheren Kaufsummen vorab rechnen; das gehört zu einer ehrlichen Gesamtkalkulation und ist der Punkt, an dem deutsche Ratgeber am häufigsten schweigen.

Laufende Kosten neben der Steuer

Unabhängig von den Steuern sollten Sie die laufenden Kosten kennen:

• Gemeinschaftskosten (gastos de comunidad, bei Wohnanlagen): 40–200 €/Monat für Pool, Garten und Gemeinschaftsflächen.
• Gebäudeversicherung: 200–500 €/Jahr.
• Strom, Wasser und ggf. Schlüsselservice/Verwaltung für Ihre Abwesenheit: 300–800 €/Jahr.

Für unsere Beispielimmobilie von 250.000 € liegen die jährlichen laufenden Kosten (IBI + IRNR + comunidad + Versicherung + Verbrauch) meist bei 2.500–4.000 €/Jahr.

7. Die deutsche Seite: das Doppelbesteuerungsabkommen

Die gute Nachricht: Sie zahlen nicht doppelt. Nach dem DBA Deutschland–Spanien darf Spanien die Einkünfte aus der dort belegenen Immobilie besteuern; Deutschland stellt diese in der Regel frei, berücksichtigt sie aber im Progressionsvorbehalt — das heißt, spanische Mieteinkünfte können Ihren deutschen Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen leicht anheben, ohne selbst in Deutschland besteuert zu werden. Die reine Eigennutzung einer Zweitwohnung im Ausland löst in Deutschland keine laufende Steuer aus. Lassen Sie die Behandlung im Jahr des Kaufs sauber aufsetzen, damit beide Seiten stimmen.

8. Steuern beim Verkauf

• Plusvalía municipal: Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks während Ihrer Besitzzeit — einige hundert bis einige tausend Euro.
• Wertzuwachs (IRNR): Als Nichtansässiger zahlen Sie 19 % auf den Gewinn (Verkaufs- minus Kaufpreis, korrigiert um Kosten). Der Käufer behält zudem 3 % des Preises ein und führt sie als Vorauszahlung ab; ist Ihre tatsächliche Steuer niedriger, holen Sie die Differenz über Modelo 210 zurück. Bewahren Sie daher ab Tag eins alle Rechnungen (Kauf, Notar, Anwalt, Umbauten) auf — sie mindern den steuerpflichtigen Gewinn.

9. Wenn Sie in Spanien steueransässig werden

Die Grenze liegt bei 183 Tagen pro Kalenderjahr. Verbringen Sie mehr Zeit in Spanien, werden Sie steueransässig: Besteuerung des Welteinkommens über die IRPF (statt Modelo 210) und ggf. Pflicht zum Modelo 720 (Meldung von Auslandsvermögen über 50.000 €). Viele Deutsche verbringen nach dem Kauf schrittweise mehr Zeit in Spanien und überschreiten die Grenze unbemerkt — verstehen Sie sie also vor dem Kauf.

10. Steuern bei Vermietung

Vermieten Sie, werden die Einnahmen in Spanien besteuert. EU-/EWR-Eigentümer zahlen 19 % auf den Ertrag nach Abzug der Kosten (Zinsen, IBI, Versicherung, Abschreibung, Verwaltung), anteilig zur Vermietungsdauer, quartalsweise über Modelo 210. Für kurzfristige touristische Vermietung in Valencia ist eine touristische Lizenz (licencia turística) mit VT-Registriernummer Pflicht; ohne drohen hohe Bußgelder.

11. Häufige Fehler deutscher Käufer

• Nur den Angebotspreis einplanen und von 11–13 % Erwerbskosten überrascht werden.
• Modelo 210 vergessen, Jahr für Jahr, bis ein Verkauf zur Nachforderung mit Zinsen führt.
• Die Vermögensteuer übersehen bei einem hochwertigen Kauf.
• Dem Anwalt des Verkäufers vertrauen statt einen eigenen, unabhängigen Anwalt zu beauftragen.

12. Praktischer Rat

1. Rechnen Sie mit den Gesamtkosten (Preis + 11–13 %), nicht dem Angebotspreis. Sehen Sie sich unsere Immobilien an, jede mit geprüftem Rechtsstand.
2. Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt — nie den des Verkäufers oder Bauträgers.
3. Lassen Sie bei höheren Kaufsummen die Vermögensteuer vorab berechnen.
4. Beantragen Sie früh Ihre NIE-Nummer und ein spanisches Bankkonto.
5. Sollen wir die Zahlen für eine konkrete Immobilie durchgehen? Kontaktieren Sie uns — wir rechnen Steuern und Kosten für Sie durch. Mehr Ratgeber oder Details zu Torrevieja und Orihuela Costa.