Recht & Steuern · 6 Min. Lesezeit
Touristenlizenz in Spanien 2026: So funktioniert die Registrierung von Ferienwohnungen an der Costa Blanca
8 February 2024 · Hansson & Hertzell
Alles zur Touristenlizenz in der Region Valencia: welche Immobilien betroffen sind, Registrierung, Bericht des Rathauses, Zustimmung der Eigentümer, Ausstattung, Gästemeldung, Steuern und Bußgelder. Stand Oktober 2026.
Sie überlegen, eine Immobilie an der Costa Blanca zu kaufen und an Urlauber zu vermieten? Dann müssen Sie die Regeln für Ferienwohnungen kennen, also das, was meist als Touristenlizenz bezeichnet wird. Dieser Ratgeber erläutert die Vorschriften in der Region Valencia (Comunitat Valenciana), zu der die Costa Blanca gehört, nach dem Stand von Oktober 2026.
Dies ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Die Regeln ändern sich häufig; klären Sie die Lage daher immer mit einem Anwalt oder Gestor, bevor Sie zur Vermietung kaufen.
1. Was ist die Touristenlizenz?
Eine Ferienwohnung (vivienda de uso turístico, VUT) ist eine Wohnung oder ein Haus, das gegen Entgelt an Urlauber vermietet wird. In der Region Valencia registrieren Sie sie, indem Sie eine verantwortliche Erklärung (declaración responsable) beim Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana einreichen. Sie erhalten dann eine Registrierungsnummer, die in jeder Anzeige erscheinen muss, auch auf Airbnb und Booking.com, zusammen mit der genauen Lage der Immobilie.
2. Welche Immobilien gelten als Ferienwohnung?
Nach dem valencianischen Tourismusgesetz (Ley 15/2018, geändert durch Decreto-ley 9/2024) ist eine Immobilie eine Ferienwohnung, wenn:
- die gesamte Wohnung bezugsfertig vermietet wird;
- sie gegen Entgelt zu touristischen Zwecken vermietet wird;
- derselbe Gast höchstens 10 Nächte am Stück bleibt.
Ein touristischer Zweck wird vermutet, wenn die Immobilie über touristische Kanäle vermarktet wird, zum Beispiel online. Vermietungen ab 11 Tagen sind keine touristischen Vermietungen, und die zimmerweise Vermietung ist verboten.
3. Privateigentümer oder Unternehmen?
Die Regeln gelten für Privateigentümer und Unternehmen gleichermaßen. Nach Angaben der regionalen Tourismusbehörde gilt als Verwaltungsunternehmen (empresa gestora), wer fünf oder mehr Ferienwohnungen hat. Für jede Immobilie gibt es genau einen eingetragenen Inhaber.
4. Wie bekommen Sie die Lizenz?
- Der Bericht des Rathauses. Sie benötigen einen positiven Bericht des Rathauses, der bestätigt, dass die touristische Nutzung mit dem Bebauungsplan vereinbar ist (informe de compatibilidad urbanística). In Torrevieja stellt das Rathaus ihn gegen eine Gebühr aus.
- Die Zustimmung der Nachbarn. Seit dem 3. April 2025 brauchen Sie in einem Gebäude mit Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) die ausdrückliche vorherige Zustimmung der Gemeinschaft. Drei Fünftel der Eigentümer und der Miteigentumsanteile können touristische Vermietungen genehmigen, einschränken oder verbieten.
- Eine Online-Erklärung. Der Antrag wird elektronisch beim Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana eingereicht, zusammen mit der eindeutigen Katasterreferenz der Immobilie.
- Gültigkeit. Die Registrierung gilt fünf Jahre und muss im Monat vor ihrem Ablauf erneuert werden. Immobilien, die vor dem 8. August 2024 registriert wurden, müssen bis zum 8. August 2029 erneuert werden.
- Neuer Eigentümer. Kaufen Sie eine Immobilie, die bereits eine Lizenz hat, müssen Sie eine neue Erklärung mit einem neuen Bericht des Rathauses einreichen. Die Lizenz geht beim Verkauf nicht automatisch über.
5. Technische Anforderungen
Die Immobilie muss unter anderem Folgendes haben:
- eine Bewohnbarkeitsbescheinigung (licencia de ocupación oder Gleichwertiges) und einen Energieausweis;
- eine Haftpflichtversicherung;
- Klimaanlage und Heizung, zumindest im Wohnzimmer;
- Internet und einen Fernseher;
- einen Kleiderschrank in jedem Schlafzimmer und eine Waschmaschine;
- eine Küche mit Kühlschrank, Backofen oder Mikrowelle, Dunstabzug und Bügeleisen;
- einen Erste-Hilfe-Kasten und Informationen zum nächstgelegenen Gesundheitszentrum;
- eine gut sichtbare Liste der Notrufnummern und eine rund um die Uhr erreichbare Telefonnummer;
- das offizielle rote Schild am Eingang mit der Registrierungsnummer sowie Beschwerdeformulare (hojas de reclamaciones).
Schlüsselboxen im öffentlichen Straßenraum sind verboten. Immobilien, die vor dem 8. August 2024 registriert wurden, haben bis zum 8. August 2029 Zeit, die neuen Anforderungen zu erfüllen.
6. Ich habe meine Lizenz: Wie geht es weiter?
Korrekte Werbung. Die Registrierungsnummer und die Lage der Immobilie müssen in jeder Anzeige stehen.
Gästeregistrierung. Jeder Gast muss dem Innenministerium über das System SES.Hospedajes elektronisch gemeldet werden, und zwar innerhalb von 24 Stunden nach der Buchung, der Stornierung oder der Ankunft.
Steuern. Als nicht ansässiger Eigentümer zahlen Sie auf die Mieteinnahmen die spanische Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR): 19 %, wenn Sie in der EU oder im EWR leben, mit Abzug der Ausgaben, und 24 % für alle anderen, einschließlich Einwohnern des Vereinigten Königreichs. Ab den Einkünften des Jahres 2026 werden Mieteinnahmen jährlich mit dem Modelo 210 erklärt, zwischen dem 1. und 20. April des Folgejahres.
Bußgelder. Eine Ferienwohnung ohne Registrierung zu vermieten oder zu bewerben, ist nach Ley 15/2018 ein sehr schwerer Verstoß, mit Bußgeldern von 100.001 € bis 600.000 €. Fehlt die Registrierungsnummer in einer Anzeige, ist das ein schwerer Verstoß (10.001 € bis 100.000 €).
7. Das nationale Register
Seit dem 1. Juli 2025 verlangte Spanien für Kurzzeitvermietungen zusätzlich eine nationale Registrierungsnummer (Real Decreto 1312/2024). Im Mai und Juni 2026 hob der Oberste Gerichtshof (Tribunal Supremo) die Teile des Dekrets auf, mit denen das Register geschaffen worden war, nachdem unter anderem die Region Valencia Rechtsmittel eingelegt hatte. In der Region Valencia ist für Anzeigen daher die regionale Registrierungsnummer maßgeblich.
8. Torrevieja und Orihuela Costa
Die Rathäuser in der Region Valencia können die Zahl der Ferienwohnungen pro Gebäude oder Zone begrenzen, und mehrere Orte an der Costa Blanca, darunter die Stadt Alicante, Finestrat, Altea und Jávea, haben seit 2024 zeitweise keine neuen Registrierungen mehr angenommen. Für Torrevieja und Orihuela haben wir mit Stand Oktober 2026 keinen solchen Stopp gefunden, prüfen Sie die Lage aber immer in dem Ort, in dem Sie kaufen.
Häufig gestellte Fragen
Brauche ich eine Lizenz, um meine Immobilie in Spanien zu vermieten?
Ja, wenn Sie die gesamte Immobilie jeweils für höchstens 10 Nächte an Urlauber vermieten. Vermietungen ab 11 Tagen sind keine touristischen Vermietungen und unterliegen anderen Regeln.
Kann ich ohne Lizenz über Airbnb vermieten?
Nein. Die Registrierungsnummer muss in der Anzeige stehen, und wer eine nicht registrierte Ferienwohnung bewirbt, riskiert hohe Bußgelder.
Geht die Lizenz beim Kauf einer Immobilie auf mich über?
Nein. Bei Käufen seit dem 8. August 2024 muss der neue Eigentümer eine neue Erklärung mit einem neuen Bericht des Rathauses einreichen.
Können meine Nachbarn die Ferienvermietung verhindern?
In einem Gebäude mit Eigentümergemeinschaft brauchen Sie seit April 2025 die Zustimmung der Gemeinschaft, um mit der Ferienvermietung zu beginnen.
Möchten Sie Unterstützung?
Wir vermitteln Ihnen Anwälte und Gestores, die die Registrierung übernehmen, und helfen Ihnen, eine Immobilie zu finden, in der Ferienvermietung möglich ist. Kontaktieren Sie uns.
Erstveröffentlichung im Februar 2024 (schwedisches Original), neu veröffentlicht und am 16. Oktober 2026 auf die geltenden Vorschriften aktualisiert: Ley 15/2018 in der Fassung des Decreto-ley 9/2024, Decreto 10/2021, Decreto 1/2022, das spanische Wohnungseigentumsgesetz nach der Ley Orgánica 1/2025, Real Decreto 933/2021, die Urteile des Obersten Gerichtshofs von 2026 zum Real Decreto 1312/2024 und die Steuerregeln für Nichtresidenten. Der frühere Text stützte sich auf Vorschriften von 2018, die nicht mehr gelten.
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