Legal & Tax · 10 min
Impuesto de sucesiones en España: lo que los compradores extranjeros deben saber
1 June 2026 · Hansson & Hertzell
El impuesto sobre sucesiones en España puede ser una sorpresa costosa para los herederos de propietarios extranjeros. Guía completa sobre tasas, reducciones y cómo planificar.
# Impuesto de sucesiones en España: lo que los compradores extranjeros deben saber
El impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD) es una de las áreas fiscales más complejas y menos conocidas entre los compradores extranjeros de propiedades en España. Sin una planificación adecuada, los herederos pueden enfrentarse a una factura fiscal significativa que, en el peor de los casos, les obligue a vender la propiedad para pagarla.
¿Quién paga el impuesto de sucesiones en España?
En España, el impuesto de sucesiones lo paga el heredero, no el fallecido ni su herencia (a diferencia de algunos sistemas anglosajones). Si usted es extranjero y hereda una propiedad en España, o si hereda de un familiar que era residente en España, el ISD se aplica.
Desde la reforma de 2015, los no residentes de la UE/EEE tienen derecho a aplicar la normativa de la comunidad autónoma donde se ubica el bien inmueble (en lugar de la normativa estatal, que es más desfavorable). Esto es una mejora significativa para los herederos europeos.
Las diferencias entre comunidades autónomas
El ISD en España está cedido a las comunidades autónomas, lo que genera diferencias enormes entre regiones. La Comunitat Valenciana (que incluye la Costa Blanca) ha reducido significativamente las bonificaciones en los últimos años en comparación con otras comunidades como Madrid o Canarias.
En la Comunitat Valenciana, los herederos directos (cónyuge, hijos, padres) disfrutan de una bonificación del 75 % sobre la cuota del impuesto. Esto significa que el tipo efectivo real es considerablemente inferior al tipo nominal. Sin embargo, para herederos más lejanos (sobrinos, primos, no familiares), el impuesto puede ser muy elevado.
Tipos impositivos y base imponible
El ISD valenciano aplica una escala progresiva que va del 7,65 % al 34 % según la base liquidable. A esto se añaden coeficientes multiplicadores según el patrimonio preexistente del heredero y el grado de parentesco.
La base imponible incluye el valor de mercado de la propiedad (no el valor catastral). En la práctica, la Administración puede comprobar que el valor declarado corresponde al valor real de mercado.
Estrategias de planificación patrimonial
Existen varias estrategias legales para optimizar la carga fiscal en herencias:
Testamento español: Los propietarios extranjeros de bienes en España deben tener un testamento español (además del de su país de origen). Sin testamento, la sucesión se rige por las normas de intestado, que pueden ser desfavorables y mucho más lentas.
Elección de ley aplicable: El Reglamento europeo de sucesiones (EU 650/2012) permite a los ciudadanos europeos elegir que su sucesión se rija por la ley de su país de origen. Esto puede ser ventajoso en algunos casos, pero requiere análisis individualizado.
Donación en vida: Las donaciones de bienes inmuebles también tributan por el ISD, pero en algunos casos y con las bonificaciones autonómicas, puede ser más eficiente desde el punto de vista fiscal que esperar a la herencia.
Sociedad patrimonial o estructura societaria: Para patrimonios de mayor entidad, la tenencia de la propiedad a través de una sociedad puede reducir la carga fiscal sucesoria, aunque introduce complejidad y costes de gestión. Requiere asesoramiento especializado.
El proceso de aceptación de herencia en España
La herencia de un inmueble en España implica varios pasos: obtención del certificado de defunción, acreditación de los herederos (certificado de últimas voluntades y copia del testamento), escritura de aceptación de herencia ante notario español, liquidación del ISD en la comunidad autónoma correspondiente, y registro de la propiedad a nombre del heredero.
El plazo para liquidar el ISD es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable por otros 6 meses mediante solicitud expresa. El incumplimiento genera recargos e intereses.
Recomendación
Dado que la fiscalidad sucesoria es compleja y depende de múltiples factores (valor del bien, grado de parentesco, residencia fiscal del causante y heredero, patrimonio preexistente), se recomienda encarecidamente consultar con un asesor fiscal especializado en derecho tributario internacional antes de adquirir una propiedad en España, especialmente si el bien va a transmitirse en herencia.
