Area Guide · 13 min de lecture
Immobilier à Ciudad Quesada : le guide complet (2026)
8 September 2026 · Hansson & Hertzell
Ciudad Quesada n'est pas une destination balnéaire mais une communauté résidentielle pensée comme telle — golf, excellents services et forte communauté nord-européenne. Prix, quartiers, frais et processus d'achat.
Ciudad Quesada — officiellement rattachée à la commune de Rojales, dans la province d'Alicante — est devenue discrètement l'une des zones résidentielles les plus prisées de la Costa Blanca par les acheteurs nord-européens, notamment français, suédois, néerlandais et britanniques. Elle n'a ni le glamour de carte postale de Torrevieja ni le charme de vieille ville d'Altea, mais elle offre quelque chose qui compte davantage pour beaucoup d'acheteurs : une communauté réellement fonctionnelle et tournée vers l'international, où l'on peut construire une vraie vie sans les frictions logistiques qu'implique souvent l'installation à l'étranger.
Ciudad Quesada se situe à environ 12 kilomètres à l'intérieur des terres, entre Torrevieja au sud et Guardamar del Segura au nord-est. Elle n'est donc pas en bord de mer — et c'est délibéré : l'urbanisation a été développée à partir des années 1970 et 1980 comme une communauté résidentielle, non comme une station touristique. Malgré cette position intérieure, la zone bénéficie du même climat méditerranéen doux que la côte.
Prix de l'immobilier à Ciudad Quesada (2026)
| Type de bien | Fourchette de prix |
|---|---|
| Appartement (1 chambre, résidence) | 90 000 – 130 000 € |
| Bungalow (2 chambres, mitoyen) | 145 000 – 220 000 € |
| Villa (2 chambres, individuelle, piscine privée) | 220 000 – 340 000 € |
| Villa (3 chambres, individuelle, piscine privée) | 300 000 – 480 000 € |
| Villa neuve (3 chambres) | 380 000 – 550 000 € |
Les prix ont augmenté de 18 à 22 % ces trois dernières années, portés par une forte demande nord-européenne et une offre limitée dans l'ancien. Le marché du neuf autour de La Marquesa et de l'Urbanización Rojales apporte une offre supplémentaire sur le haut de gamme, mais la demande continue de la dépasser.
Les quartiers de Ciudad Quesada
Doña Pepa
La partie la plus connue de Ciudad Quesada, mêlant villas individuelles et bungalows mitoyens. Calme, verdoyante, avec de nombreux résidents à l'année. Villas à partir d'environ 220 000 €.
La Marquesa (secteur golf)
Autour du golf de La Marquesa, avec des biens plus récents et des parcelles plus grandes. Prisé des acheteurs qui associent golf et résidence permanente. Neuf à partir de 380 000 €.
Le centre commercial
Autour de la rue principale, avec supermarchés, restaurants, pharmacies et services. Appartements et bungalows à distance de marche de tous les commerces — pratique pour qui souhaite se passer de voiture. Appartements à partir d'environ 90 000 €.
Rojales (le village espagnol)
Le village espagnol d'origine, à 5 minutes en voiture, au caractère plus authentique, aux prix plus bas et avec davantage de voisins espagnols. Intéressant pour les acheteurs qui veulent éviter la bulle internationale.
Frais d'achat
Pour un bien ancien, comptez 9 à 13 % en plus, incluant l'ITP réduit à 9 % depuis le 1er juin 2026 — voir notre guide complet des frais d'achat pour le détail complet.
| Poste | Taux / montant |
|---|---|
| ITP | 9 % du prix d'achat |
| Notaire | 600 – 1 200 € |
| Registre foncier | 400 – 800 € |
| Avocat | 1 % du prix (min. 1 500 €) |
Le processus d'achat étape par étape
- Obtenir le NIE — 2 à 4 semaines.
- Ouvrir un compte bancaire espagnol — voir notre guide pour ouvrir un compte.
- Vérifications juridiques par votre propre avocat : registre foncier, dettes, permis.
- Contrat de réservation + acompte de 3 000 – 6 000 €.
- Contrat d'arras, généralement 10 % d'acompte.
- Acte notarié (escritura).
Fiscalité pour les propriétaires français
En tant que non-résident, vous payez l'IRNR (19 % sur un revenu fictif — même sans location) et l'IBI, à Ciudad Quesada généralement 300-600 € par an. Voir notre guide fiscal pour acheteurs français.
Louer à Ciudad Quesada
Les bungalows de Ciudad Quesada se louent très bien à des retraités européens cherchant des contrats de 3 à 6 mois pour l'hiver et le printemps. Des rendements bruts de 5,5 à 7,5 % sont atteignables pour des biens bien situés et bien meublés dans la fourchette 145 000-220 000 €. Ce segment de longue durée est nettement plus stable que la location saisonnière courte et demande une gestion moins intensive. Une licence touristique est obligatoire pour la location courte durée.
Vivre à Ciudad Quesada
- Santé : centre de santé local à Ciudad Quesada même ; Hospital Universitario de Torrevieja à 15 minutes, plus plusieurs cliniques privées aux alentours.
- Golf : le golf de La Marquesa est dans le quartier même ; plusieurs autres parcours (Villamartín, Las Ramblas) à 20-25 minutes.
- Courses : Mercadona, Consum et plusieurs supermarchés internationaux proposant des produits français et britanniques.
- Plages : Guardamar del Segura à 10-15 minutes en voiture ; La Mata et Torrevieja à 15-20 minutes.
- Transports : N-332 et AP-7 à proximité ; aéroport d'Alicante-Elche à environ 35-40 minutes.
- Climat : étés chauds (35-40 °C au plus fort), hivers agréablement doux (15-20 °C en journée en décembre et janvier).
Le parc naturel des lagunes salées, tout près
Un atout souvent négligé de la situation de Ciudad Quesada est la proximité du parc naturel des Lagunas de La Mata y Torrevieja — une zone humide protégée composée de deux lagunes salées, dont l'entrée se trouve à environ 10-15 minutes en voiture. La lagune de Torrevieja est connue pour sa teinte rosée, due aux micro-organismes et à la forte salinité, et attire des flamants roses que l'on peut y observer régulièrement.
Pour les résidents, cela signifie de longs chemins plats de randonnée et de vélo en bordure du parc, praticables même en hiver — un complément appréciable au golf pour qui veut bouger dehors toute l'année. Le parc explique aussi pourquoi la zone entre Quesada et la côte ne continue pas à se densifier : le classement en zone protégée limite durablement la construction.
Les inconvénients, honnêtement
C'est un environnement d'expatriés. Pour les acheteurs qui cherchent une réelle intégration à la vie espagnole, Ciudad Quesada peut ressembler à une bulle internationale confortable. Qui veut mettre la culture et la langue espagnoles au centre sera mieux à Rojales même ou dans une ville comme Guardamar.
La chaleur estivale. À l'intérieur des terres, les températures de juillet et août atteignent régulièrement 37-42 °C. La plupart des résidents nord-européens rentrent chez eux ces mois-là ou passent la journée à l'intérieur avec la climatisation. La chaleur est sèche plutôt qu'humide, ce qui la rend plus supportable.
Pas de plage à pied. Il faut une voiture pour aller à la mer — 10 à 15 minutes de route. Pour certains acheteurs c'est rédhibitoire, pour d'autres c'est précisément la raison pour laquelle c'est plus calme et plus abordable.
Écoles et familles
Ciudad Quesada est avant tout une communauté de retraités et de résidences secondaires ; les familles avec enfants scolarisés y sont minoritaires. Options existantes : écoles primaires espagnoles à Rojales (5 minutes), écoles privées à programme espagnol à Torrevieja, et programme britannique à l'Alicante International School (environ 45 minutes). Viable pour les familles à l'aise avec le système scolaire espagnol et l'immersion totale, mais ce n'est pas une zone pensée d'abord pour les familles.
Se déplacer au quotidien
La voiture reste nécessaire à Ciudad Quesada pour la plage, l'aéroport et les grandes surfaces, mais le centre commercial de l'urbanisation couvre l'essentiel du quotidien à pied : supermarchés, pharmacies, médecins, banques, restaurants et coiffeurs. Un bus local relie Ciudad Quesada à Rojales et Guardamar, avec une fréquence limitée mais suffisante pour un usage occasionnel. Beaucoup de couples résidents fonctionnent ici avec une seule voiture, ce qui est plus difficile dans les urbanisations purement résidentielles sans centre commercial propre.
Pour qui Ciudad Quesada est-elle vraiment adaptée ?
Ciudad Quesada convient surtout aux acheteurs qui valorisent le fonctionnel plus que la vue ou le prestige : retraités souhaitant passer l'année ou la saison hivernale en Espagne, golfeurs, et acheteurs qui veulent simplement que tout fonctionne sans barrière linguistique. Elle convient moins à qui privilégie la proximité de la plage ou la vie de village espagnol authentique.
Bien organiser son voyage de visites
- Présélectionnez 6 à 10 biens — parcourez nos annonces.
- Prévoyez au moins 2 jours et visitez à la fois Doña Pepa et le secteur de La Marquesa.
- Faites vous-même le trajet jusqu'à la plage pour ressentir ce que représentent ces 10-15 minutes en pratique.
- Renseignez-vous sur les charges de copropriété — dans les résidences de bungalows avec piscine commune, généralement 40-100 € par mois.
- Visitez hors juillet-août si vous comptez vivre à l'année, pour avoir une image réaliste.
Ciudad Quesada ou ailleurs ?
- Guardamar del Segura (10-15 min) : en bord de mer, centre espagnol plus authentique — voir notre guide de Guardamar.
- Torrevieja (15-20 min) : plus grande, plus urbaine, plus de services et la plus grande communauté internationale.
- Orihuela Costa (20-25 min) : littoral avec golfs et davantage d'infrastructures touristiques — voir notre guide d'Orihuela Costa.
Retrouvez toutes les données de la région sur notre page dédiée à Ciudad Quesada, et pour l'ensemble du processus, notre guide complet de l'achat immobilier sur la Costa Blanca.
