Acheter une propriété en Espagne : Le guide complet

Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est votre numéro d'identification fiscale espagnol — sans lui, vous ne pouvez pas signer aucun document légal ni finaliser l'achat d'une propriété en Espagne. Demandez-le auprès d'un consulat espagnol dans votre pays d'origine ou auprès d'un commissariat (Comisaría) en Espagne.

• Comptez 4 à 8 semaines si vous faites la demande de l'étranger
• Votre avocat peut faire la demande en votre nom via une procuration
• Vous aurez besoin de votre passeport, du formulaire EX-15 rempli et d'un justificatif du motif de la demande
• Les frais officiels s'élèvent à environ 10–15 €

Vous aurez besoin d'un compte bancaire espagnol pour payer les taxes d'achat, les factures d'électricité et les frais de copropriété après la signature. La plupart des grandes banques espagnoles — Sabadell, BBVA, CaixaBank, Santander — proposent des comptes pour non-résidents.

• Documents requis : passeport, NIE, justificatif de domicile, justificatif de revenus
• Les comptes non-résidents (Cuenta de No Residente) n'ont pas d'exigence de solde minimum
• Les services bancaires en ligne sont disponibles en anglais dans la plupart des grandes banques
• Les frais mensuels sont généralement entre 5 et 20 €

Établissez votre budget total avant de commencer à visiter — incluez le prix d'achat plus 12–15 % pour les taxes et les frais de transaction. Si vous avez besoin d'un prêt hypothécaire, obtenez une accord de principe avant de faire une offre.

• Les banques espagnoles prêtent jusqu'à 70 % LTV aux non-résidents (contre 80 % pour les résidents)
• Les taux d'intérêt en Espagne sont généralement Euribor + 0,9–1,5 %
• Des hypothèques à taux fixe sont disponibles pour des durées de 15 à 30 ans
• Échange de devises : considérez un contrat à terme pour fixer le taux d'aujourd'hui

Une fois vos finances en ordre, commencez votre recherche de propriété. Nous entretenons des relations avec des promoteurs et des vendeurs privés sur toute la Costa Blanca et pouvons organiser une visite sur mesure — généralement 2–3 jours couvrant 6–10 propriétés adaptées à vos critères.

• Soyez précis : dites-nous vos incontournables et vos plus
• Considérez l'occasion ou le neuf — des implications légales et fiscales très différentes
• Tenez compte des frais de copropriété, de l'impôt IBI et de la proximité des services
• Visitez à différents moments de la journée pour évaluer le bruit, la luminosité et les voisins

Quand vous trouvez la bonne propriété, soumettez une offre écrite. Une fois acceptée, vous signerez un contrat de réservation (Contrato de Reserva) et verserez une avance — généralement 3 000–6 000 € — pour retirer la propriété du marché pendant que le contrôle légal est effectué.

• Les avances de réservation sont généralement remboursables si les vérifications légales révèlent des problèmes sérieux
• Suivi du contrat d'Arras (voir ci-dessous) dans 4–6 semaines
• Ne signez jamais rien sans que votre avocat l'ait examiné
• Les accords verbaux ne sont pas légalement contraignants en Espagne

Votre avocat effectuera une diligence raisonnable complète sur la propriété : vérification des actes de propriété, des dettes en suspens, des autorisations d'urbanisme, de la dette de copropriété et de la Nota Simple. Une fois tout vérifié, vous signez le contrat d'Arras et versez 10 % du prix d'achat (moins l'avance de réservation). Si le vendeur se retire, il doit restituer le double de votre Arras.

• Nota Simple : extrait officiel du registre foncier espagnol confirmant la propriété et les charges
• Reçus IBI : confirme que les taxes immobilières sont à jour
• Certificat de dette de copropriété : confirme que la copropriété n'a pas de dettes impayées
• Certificat de conformité urbaine : confirme l'absence d'extensions illégales ou de violations d'urbanisme

Si vous financez l'achat, votre banque commandera maintenant une expertise immobilière (tasación). C'est obligatoire — la banque prêtera en fonction du moins élevé entre le prix d'achat convenu et l'estimation de l'expert. Comptez 3–4 semaines pour l'approbation du prêt hypothécaire et la signature.

• Coût de la tasación : environ 300–500 €
• La banque effectuera également une vérification de solvabilité (généralement maximum 35–40 % d'endettement)
• L'assurance décès-invalidité est souvent exigée comme condition du prêt
• La commission d'ouverture (comisión de apertura) est généralement de 0–1 %

Le jour de la signature, toutes les parties se présentent chez le notaire (notaría). Vous signez l'Escritura de Compraventa (acte de vente), versez le solde et toutes les taxes, et recevez les clés. Votre avocat enregistrera ensuite la propriété à votre nom au registre foncier — cela prend généralement 1–3 mois.

• Le paiement doit être effectué par chèque bancaire (cheque bancario) ou virement bancaire
• Apportez votre passeport et votre NIE ce jour-là
• Le notaire lit l'acte à haute voix — vous pouvez demander un interprète
• Vous êtes propriétaire de la propriété dès la signature de l'acte