Legal & Tax · 9 min de lectura
Impuestos al comprar vivienda en España siendo extranjero (2026)
3 August 2026 · Hansson & Hertzell
Los portales muestran el precio, no lo que pagas de verdad. Guía 2026 de todos los impuestos al comprar una vivienda en España siendo extranjero.
Respuesta corta: como comprador extranjero pagas impuestos en tres momentos — al comprar, cada año que eres propietario y al vender. La mayoría de las guías solo mencionan el IBI anual y se olvidan de las dos partidas más caras: el impuesto de compra (hasta un 10 % del precio) y el impuesto de no residentes que casi todos olvidan declarar. Esta guía recorre los tres momentos con cifras reales, para que sepas tu coste total y no solo el precio de venta.
Es exactamente el cálculo que hacemos sobre cada vivienda antes de dejar que un cliente haga una oferta: para que conozcas el coste real, no solo la etiqueta.
1. Impuestos al comprar — la partida más grande que se subestima
Lo que pagas depende por completo de si la vivienda es obra nueva o segunda mano.
Segunda mano — ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): En la Comunidad Valenciana (donde está la Costa Blanca) el ITP es normalmente del 10 % del precio de compra. Por un piso de segunda mano de 200 000 € son 20 000 € solo de ITP. Existen tipos reducidos en algunos casos (jóvenes, vivienda habitual), pero como comprador extranjero de una segunda residencia o inversión, cuenta con el 10 %.
Obra nueva — IVA + AJD: Si compras directamente al promotor pagas IVA (10 %) más AJD (Actos Jurídicos Documentados, ~1,5 %) en la Comunidad Valenciana — en total alrededor del 11,5 %. La obra nueva sale algo más cara en impuestos que la segunda mano, pero suele estar justificado por garantías, eficiencia energética y no tener que reformar.
Otros gastos de compra (además del impuesto):
- Notario: 600–1 200 €
- Registro de la propiedad: 400–800 €
- Abogado (muy recomendable): en torno al 1 % del precio
- Gestoría: 300–500 €
Cuenta con que impuesto de compra + gastos sumen entre un 11 % y un 13 % sobre el precio. Esa es la cifra que debes presupuestar, no solo el precio de venta.
2. Ejemplo práctico — cuánto cuesta de verdad una vivienda de 250 000 €
Tomemos una vivienda concreta: un piso de obra nueva con piscina en la zona de Torrevieja por 250 000 €.
- IVA (10 %): 25 000 €
- AJD (1,5 %): 3 750 €
- Notario: unos 900 €
- Registro: unos 600 €
- Abogado (1 %): 2 500 €
- Gestoría: unos 400 €
Coste total de compra: unos 283 150 € — aproximadamente un 13 % por encima del precio. Si fuera segunda mano al mismo precio, el ITP (10 %) daría un total parecido. La idea es simple: una vivienda anunciada a 250 000 € te cuesta en realidad cerca de 283 000 € desde el primer día. Para ver el rango de precios de una zona antes de calcular, empieza con una valoración.
3. Impuestos anuales — lo que pagas cada año
IBI — el impuesto municipal
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es el impuesto municipal anual, comparable a un impuesto sobre la propiedad. Se calcula sobre el valor catastral, normalmente muy por debajo del valor de mercado. Para un piso típico en la Costa Blanca el IBI suele situarse entre 200 y 600 € al año. Domicilia el recibo para no olvidarlo.
IRNR — el impuesto de no residentes que casi todos olvidan
Aquí falla la mayoría. Si eres propietario pero no residente fiscal en España, cada año debes declarar una renta imputada por el uso propio de la vivienda — aunque no la alquiles. Se hace con el Modelo 210 ante la Agencia Tributaria.
Cálculo (simplificado): se imputa el 1,1 % del valor catastral (o el 2 % si no está actualizado) como renta, gravada al 19 % para ciudadanos de la UE/EEE. Sobre un valor catastral de 100 000 €: 100 000 × 1,1 % × 19 % ≈ 209 € al año. Si alquilas, se grava el rendimiento real (19 %), pero como residente de la UE puedes deducir gastos.
Parece poco, pero la Agencia Tributaria lo reclama con recargos e intereses si no se declara, y es una de las carencias más habituales que vemos en propietarios extranjeros.
Impuesto sobre el Patrimonio — ¿te afecta?
España tiene impuesto sobre el patrimonio. En la Comunidad Valenciana hay un mínimo exento de 500 000 € por persona (más una reducción general). Si sois copropietarios, el mínimo cuenta por persona, así que una pareja rara vez supera el umbral con una segunda residencia normal. En el tramo alto (más de un millón) sí es relevante y conviene calcularlo con antelación.
4. Impuestos al vender
Plusvalía municipal
Impuesto municipal sobre el incremento del valor del suelo durante tu propiedad. Depende del municipio, el valor del suelo y los años de tenencia — de unos cientos a algunos miles de euros. Desde una sentencia de 2021 puede calcularse de dos formas; elige la menor.
Ganancia patrimonial (IRNR sobre la plusvalía)
Al vender con beneficio, como no residente pagas el 19 % sobre la ganancia (diferencia entre precio de compra y de venta, ajustada por gastos). Además, el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa a Hacienda a cuenta; recuperas la diferencia si tu impuesto real es menor.
5. Si pasas a ser residente fiscal en España
El límite está en 183 días por año natural. Si vives en España más de eso, o tu principal actividad económica está allí, pasas a ser residente fiscal — y cambia todo el cuadro:
- Tributas en España por tu renta mundial, no solo la española.
- Declaras en el IRPF ordinario en lugar del Modelo 210.
- Puedes estar obligado a presentar el Modelo 720 (declaración de bienes en el extranjero superiores a 50 000 €).
- Los convenios de doble imposición entre España y tu país determinan dónde tributas finalmente cada renta, para no pagar dos veces.
Muchos compradores planean pasar cada vez más tiempo en España. Por eso conviene entender el umbral antes de comprar: los días cuentan, y cruzar los 183 sin planificarlo puede salir caro.
6. Impuestos al alquilar
Si alquilas la vivienda, el rendimiento tributa en España:
- Los propietarios de la UE/EEE pagan el 19 % sobre el rendimiento tras deducir gastos (intereses, IBI, seguro, amortización, gestión, reparaciones) en proporción al tiempo alquilado.
- La declaración es trimestral, también con el Modelo 210.
- Para alquiler turístico de corta estancia en la Comunidad Valenciana necesitas además un número de licencia turística; alquilar sin él expone a sanciones y la mayoría de plataformas lo exigen.
7. Costes recurrentes más allá del impuesto
Para un cálculo completo no bastan los impuestos. Añade:
- Gastos de comunidad: 40–200 €/mes según servicios comunes (piscina, ascensor, jardín).
- Seguro de hogar: 200–500 €/año.
- Luz, agua, internet: variable según uso.
- Gestión/mantenimiento si no estás: 300–800 €/año.
Para nuestra vivienda de ejemplo de 250 000 €, los costes recurrentes anuales (IBI + IRNR + comunidad + seguro + suministros) suelen situarse en 2 500–4 000 €/año. Esa es la cifra que decide si una inversión cuadra, no solo el impuesto.
8. Los tipos cambian según la comunidad autónoma
Un matiz que muchas guías pasan por alto: el ITP y el AJD los fija cada comunidad autónoma, así que el porcentaje depende de dónde compres. La Costa Blanca está en la Comunidad Valenciana (ITP 10 %, AJD 1,5 %), pero a modo de referencia:
- Comunidad Valenciana: ITP 10 % · AJD 1,5 %
- Región de Murcia (Costa Cálida, colindante): ITP 8 % · AJD 1,5 %
- Andalucía: ITP 7 % · AJD 1,2 %
- Madrid: ITP 6 % · AJD 0,75 %
- Cataluña: ITP 10 % · AJD 1,5 %
El IVA de obra nueva (10 %) es estatal y no cambia entre comunidades; lo que varía es el AJD. Por eso dos viviendas al mismo precio pueden tener impuestos de compra distintos solo por estar a un lado u otro de un límite provincial — algo a tener en cuenta si dudas, por ejemplo, entre el sur de Alicante y la vecina Murcia. Confirma siempre el tipo vigente en la comunidad donde compras antes de cerrar tu presupuesto.
9. El cuadro completo
| Momento | Impuesto | Nivel aproximado | |---|---|---| | Compra (segunda mano) | ITP | 10 % del precio | | Compra (obra nueva) | IVA + AJD | ~11,5 % del precio | | Anual | IBI | 200–600 € | | Anual | IRNR (Modelo 210) | ~0,2 % del valor catastral | | Anual (sobre umbral) | Patrimonio | a partir de 500 000 €/persona | | Venta | Plusvalía + 19 % ganancia | variable |
Fuentes: Agencia Tributaria; Colegio de Registradores; Generalitat Valenciana.
10. Errores más habituales
- Presupuestar solo el precio y llevarse la sorpresa del 11–13 % de gastos de compra.
- Olvidar el Modelo 210 año tras año, hasta que una venta obliga a regularizar con intereses.
- Suponer que obra nueva y segunda mano tributan igual — no es así (IVA vs ITP).
11. Consejos prácticos antes de comprar
- Calcula el coste total (precio + 11–13 %), no el de venta. Mira nuestras viviendas, cada una contrastada con precios registrados antes de llegar a ti.
- Contrata un abogado independiente — nunca el del vendedor.
- Domicilia el IBI y pon un recordatorio anual del Modelo 210 desde la firma.
- Averigua si es obra nueva o segunda mano antes de calcular: el impuesto cambia.
- ¿Quieres revisar las cifras de una vivienda concreta, incluso encontrada en otro sitio? Escríbenos y la calculamos por ti. Más guías o el detalle de Torrevieja.
