Prawo i podatki · 6 min czytania
Licencja turystyczna w Hiszpanii 2026: jak działa rejestracja najmu wakacyjnego na Costa Blanca
8 February 2024 · Hansson & Hertzell
Wszystko o licencji turystycznej we Wspólnocie Walenckiej: które nieruchomości się kwalifikują, rejestracja, opinia gminy, zgoda wspólnoty, wymogi techniczne, meldunek gości, podatki i kary. Stan na październik 2026.
Zastanawiają się Państwo nad zakupem nieruchomości na Costa Blanca i wynajmowaniem jej turystom? W takim razie trzeba znać przepisy dotyczące mieszkań turystycznych, czyli tego, co większość osób nazywa licencją turystyczną. Ten przewodnik omawia zasady obowiązujące we Wspólnocie Walenckiej, w której leży Costa Blanca, według stanu na październik 2026 roku.
To informacje ogólne, a nie porada prawna. Przepisy często się zmieniają, dlatego przed zakupem nieruchomości pod wynajem zawsze warto skonsultować się z prawnikiem lub gestorem.
1. Czym jest licencja turystyczna?
Mieszkanie turystyczne (vivienda de uso turístico, VUT) to lokal wynajmowany turystom odpłatnie. We Wspólnocie Walenckiej rejestruje się je, składając oświadczenie o spełnieniu wymogów (declaración responsable) w Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana. Otrzymuje się wtedy numer rejestracyjny, który musi widnieć we wszystkich ogłoszeniach, także na Airbnb i Booking.com, razem z dokładną lokalizacją nieruchomości.
2. Które nieruchomości uznaje się za mieszkania turystyczne?
Zgodnie z walencką ustawą o turystyce (Ley 15/2018, zmienioną przez Decreto-ley 9/2024) nieruchomość jest mieszkaniem turystycznym, gdy:
- wynajmowana jest w całości, gotowa do użytku;
- wynajmowana jest odpłatnie w celach turystycznych;
- ten sam gość przebywa w niej nie dłużej niż 10 nocy z rzędu.
Cel turystyczny zakłada się, jeśli nieruchomość jest oferowana za pośrednictwem kanałów turystycznych, na przykład w internecie. Najem na 11 dni lub dłużej nie jest najmem turystycznym, a wynajem na pokoje jest zabroniony.
3. Osoba prywatna czy firma?
Przepisy dotyczą w równym stopniu właścicieli prywatnych i firm. Według regionalnego urzędu ds. turystyki każdy, kto ma pięć lub więcej mieszkań turystycznych, jest traktowany jak firma zarządzająca (empresa gestora). Każda nieruchomość ma jednego zarejestrowanego posiadacza.
4. Jak uzyskać licencję?
- Opinia urzędu gminy. Potrzebna jest pozytywna opinia urzędu gminy potwierdzająca, że wykorzystanie turystyczne jest zgodne z planem zagospodarowania (informe de compatibilidad urbanística). W Torrevieji urząd wydaje ją odpłatnie.
- Zgoda sąsiadów. Od 3 kwietnia 2025 roku w budynku, w którym działa wspólnota właścicieli (comunidad de propietarios), potrzebna jest wyraźna, uprzednia zgoda wspólnoty. Trzy piąte właścicieli i udziałów może zatwierdzić, ograniczyć lub zakazać najmu turystycznego.
- Oświadczenie online. Wniosek składa się elektronicznie w Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana, podając unikalny numer katastralny nieruchomości.
- Ważność. Rejestracja jest ważna pięć lat i należy ją odnowić w miesiącu poprzedzającym jej wygaśnięcie. Nieruchomości zarejestrowane przed 8 sierpnia 2024 roku muszą zostać odnowione do 8 sierpnia 2029 roku.
- Nowy właściciel. Kupując nieruchomość, która ma już licencję, trzeba złożyć nowe oświadczenie wraz z nową opinią urzędu gminy. Licencja nie przechodzi automatycznie na nabywcę.
5. Wymogi techniczne
Nieruchomość musi mieć między innymi:
- pozwolenie na użytkowanie (licencia de ocupación lub równoważny dokument) i świadectwo charakterystyki energetycznej;
- ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej;
- klimatyzację i ogrzewanie, przynajmniej w salonie;
- internet i telewizor;
- szafę w każdej sypialni i pralkę;
- kuchnię z lodówką, piekarnikiem lub kuchenką mikrofalową, okapem oraz żelazko;
- apteczkę i informację o najbliższym ośrodku zdrowia;
- wywieszoną listę numerów alarmowych i linię telefoniczną czynną całą dobę;
- oficjalną czerwoną tabliczkę przy wejściu z numerem rejestracyjnym oraz formularze reklamacyjne (hojas de reclamaciones).
Skrzynki na klucze na ulicy są zabronione. Nieruchomości zarejestrowane przed 8 sierpnia 2024 roku mają czas do 8 sierpnia 2029 roku na spełnienie nowych wymogów.
6. Mam licencję: co dalej?
Prawidłowe ogłoszenia. Numer rejestracyjny i lokalizacja nieruchomości muszą widnieć w każdym ogłoszeniu.
Rejestracja gości. Każdego gościa trzeba zgłosić elektronicznie do Ministerstwa Spraw Wewnętrznych przez system SES.Hospedajes, w ciągu 24 godzin od rezerwacji, jej anulowania lub przyjazdu.
Podatki. Jako właściciel niebędący rezydentem płacą Państwo od czynszu hiszpański podatek dochodowy od nierezydentów (IRNR): 19 %, jeśli mieszkają Państwo w UE lub EOG, z możliwością odliczenia kosztów, oraz 24 % w pozostałych przypadkach, także dla rezydentów Wielkiej Brytanii. Począwszy od dochodów za 2026 rok przychody z najmu deklaruje się raz w roku na formularzu Modelo 210, między 1 a 20 kwietnia następnego roku.
Kary. Wynajmowanie lub reklamowanie mieszkania turystycznego bez rejestracji to bardzo poważne naruszenie w rozumieniu Ley 15/2018, zagrożone karą od 100 001 do 600 000 €. Pominięcie numeru rejestracyjnego w ogłoszeniu to poważne naruszenie (od 10 001 do 100 000 €).
7. Rejestr krajowy
Od 1 lipca 2025 roku Hiszpania wymagała także krajowego numeru rejestracyjnego dla najmu krótkoterminowego (Real Decreto 1312/2024). W maju i czerwcu 2026 roku Sąd Najwyższy (Tribunal Supremo) uchylił przepisy dekretu, które ustanowiły ten rejestr, po skargach wniesionych m.in. przez Wspólnotę Walencką. We Wspólnocie Walenckiej w ogłoszeniach liczy się więc regionalny numer rejestracyjny.
8. Torrevieja i Orihuela Costa
Gminy we Wspólnocie Walenckiej mogą ograniczać liczbę mieszkań turystycznych w budynku lub strefie, a kilka miejscowości na Costa Blanca, w tym miasto Alicante, Finestrat, Altea i Jávea, od 2024 roku okresowo wstrzymywało nowe rejestracje. Według stanu na październik 2026 roku nie znaleźliśmy takiego wstrzymania w Torrevieji ani w Orihueli, ale zawsze warto sprawdzić sytuację w miejscowości, w której kupują Państwo nieruchomość.
Najczęściej zadawane pytania
Czy potrzebuję licencji, aby wynajmować swoją nieruchomość w Hiszpanii?
Tak, jeśli wynajmują Państwo całą nieruchomość turystom na 10 nocy lub krócej. Najem na 11 dni lub dłużej nie jest najmem turystycznym i podlega innym przepisom.
Czy mogę wynajmować na Airbnb bez licencji?
Nie. Numer rejestracyjny musi widnieć w ogłoszeniu, a reklamowanie niezarejestrowanego mieszkania turystycznego może skutkować wysokimi karami.
Czy licencja przechodzi na mnie przy zakupie nieruchomości?
Nie. Przy zakupach od 8 sierpnia 2024 roku nowy właściciel musi złożyć nowe oświadczenie wraz z nową opinią urzędu gminy.
Czy sąsiedzi mogą mi zabronić wynajmu turystom?
W budynku, w którym działa wspólnota właścicieli, od kwietnia 2025 roku potrzebna jest zgoda wspólnoty, aby rozpocząć najem turystyczny.
Potrzebują Państwo pomocy?
Możemy skontaktować Państwa z prawnikami i gestorami, którzy zajmą się rejestracją, oraz pomóc znaleźć nieruchomość, w której najem turystyczny jest możliwy. Zapraszamy do kontaktu.
Pierwotnie opublikowano w lutym 2024 roku (oryginał szwedzki); ponownie opublikowano i zaktualizowano 16 października 2026 roku zgodnie z obowiązującymi przepisami: Ley 15/2018 zmienioną przez Decreto-ley 9/2024, Decreto 10/2021, Decreto 1/2022, hiszpańską ustawą o własności horyzontalnej po zmianach wprowadzonych przez Ley Orgánica 1/2025, Real Decreto 933/2021, wyrokami Sądu Najwyższego z 2026 roku w sprawie Real Decreto 1312/2024 oraz przepisami podatkowymi dla nierezydentów. Wcześniejszy tekst opierał się na przepisach z 2018 roku, które już nie obowiązują.
Z naszej oferty
Nieruchomości w Torrevieja – dostępne teraz
668 nieruchomości na sprzedaż w Torrevieja — najpierw gotowe nowe budownictwo.
Apartment · 43 m²
Torrevieja Centro
€160 000
Apartment · 1 syp. · 57 m²
Torrevieja Centro
€219 000
Apartment · 2 syp. · 72 m²
Torrevieja Centro
€299 900
Apartment · 3 syp. · 110 m²
Torrevieja Centro
€300 000
Apartment · 1 syp. · 70 m²
Playa de los Locos
€399 000
Villa · 3 syp. · 106 m²
Torrevieja Centro
€424 000
